Một số sai sót trong kế toán giá vốn bất động sản

Tiếp theo bài viết về các sai sót trong kế toán doanh thu chuyển nhượng bất động sản, tồn kho – giá thành – giá vốn trong kế toán chuyển nhượng bất động sản cũng là các khoản mục trọng yếu trên báo cáo tài chính. Bài viết sẽ tổng hợp và chia sẻ những sai sót trong việc hạch toán giá thành – giá vốn bất động sản. 

>>> Đọc thêm: Một số sai sót về doanh thu chuyển nhượng của kế toán bất động sản

1. Các chi phí thường gặp trong kế toán giá vốn bất động sản

Chi phí đất: Tiền sử dụng đất là khoản tiền Nhà nước thu về quyền sử dụng đất, một tài sản thuộc sở hữu Nhà nước. Chủ đầu tư có nghĩa vụ đóng một lần khi được giao đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất của Cơ quan thuế quản lý mảnh đất thực hiện dự án. Tiền sử dụng đất được tính vào giá thành thành phẩm bất động sản để tính vào giá bán cho khách hàng.

 Sau khi bàn giao khách hàng (chủ nhà) sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất (Sổ hồng). Thông thường bất động sản để ở có thời hạn sử dụng đất lâu dài (vĩnh viễn), riêng loại hình căn hộ văn phòng (officetel) có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm. 

Chi phí xây dựng dự án bất động sản: chi phí thẩm định, xin phê duyệt dự án, tư vấn giám sát, quản lý dự án, tư vấn đấu thầu, thiết kế, thi công móng cọc, thi công kết cấu, thi công điện nước MEPF, cung cấp lắp đặt vật tư máy móc, trang trí nội thất kiểm toán quyết toán…

Chi phí lãi vay vốn hóa vào giá trị công trình: Việc xây dựng dự án bất động sản, ngoài sử dụng vốn điều lệ, tiền thu theo tiến độ hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai từ khách hàng, phần lớn dự án đều sử dụng vốn vay ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp. Chi phí lãi vay sử dụng riêng cho dự án được phép vốn hóa vào giá thành dự án theo Chuẩn mực kế toán số 16 – Chi phí đi vay thay vì ghi nhận thành chi phí tài chính ngay trong kỳ phát sinh.

Chi phí đầu tư hạ tầng: đối với chủ đầu tư phát triển dự án lớn có nhiều dự án thành phần sẽ phát sinh chi phí xây dựng hạ tầng dùng chung cho nhiều dự án như: thi công đường sá, cầu, vỉa hè, công viên, hồ nước cảnh quan, hệ thống thoát nước, xử lý nước thải, hệ thống cấp nước, hệ thống cấp điện, hệ thống cấp ga trung tâm…. Chi phí được ghi nhận và phân bổ hợp lý vào giá thành – giá vốn của từng thành phẩm (căn hộ)

>>> Đọc thêm: 5 cách tính giá thành sản phẩm chi tiết, đầy đủ – có bài tập ví dụ

2. Các quy định hiện hành về giá thành, giá vốn bất động sản

2.1. Quy định về xây dựng

Việc đầu tư xây dựng dự án bất động sản chịu tác động của Luật đấu thầu 43/2013/QH13, Luật xây dựng 2014, Luật sửa đổi bổ sung 2019 và các văn bản hướng dẫn dưới Luật. Đối với kế toán, cần lưu ý các quy định về:

• Quy định về đấu thầu: Đối với các dự án có vốn Nhà nước từ 30% trở lên  hoặc dưới 30% nhưng trên 500 tỷ đồng trong tổng mức đầu tư của dự án thì thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu tại điểm c khoản 1 điều 1 và khoản 44 điều 4. 
• Hợp đồng xây dựng: Các điều khoản hợp đồng có thể sẽ ảnh hưởng đến việc ghi nhận kế toán như: hình thức giá hợp đồng, tiến độ xây dựng, tiến độ thanh toán, bảo hành công trình, tạm ứng, thanh quyết toán…  
• Quản lý dự án đầu tư xây dựng: Việc hiểu rõ về trình tự đầu tư giúp kế toán nhận diện, phân loại, tập hợp và ghi nhận các chi phí phát sinh liên quan đến dự án. Các loại hồ sơ xây dựng cần thu thập để làm bằng chứng cho việc ghi nhận kế toán…
• Quản lý chất lượng thi công: Việc hiểu rõ quy trình quản lý chất lượng nghiệm thu công trình giúp kế toán có thể tham gia vào quá trình xây dựng, nghiệm thu hoàn thành hạng mục hoặc hoàn thành công trình, chủ động trong việc ghi nhận và báo cáo giá thành, giá vốn…
• Quyết toán dự án sử dụng vốn Nhà nước: Đối với các dự án có sử dụng vốn Nhà nước, giá trị công trình có thể phải kiểm toán báo cáo quyết toán dự án hoàn thành (khác với kiểm toán báo cáo tài chính hàng năm) quy định tại điều 9 Thông tư 10/2020/TT-BTC.

2.2. Quy định về kế toán

Thông tư 200/2014/TT-BTC (sau đây gọi tắt là Thông tư 200) hướng dẫn sử dụng hạch toán chi phí đầu tư xây dựng bất động sản qua 3 tài khoản tương ứng với 3 giai đoạn:

Hình 4: Mô tả hướng dẫn hạch toán chi phí đầu tư xây dựng bất động sản theo quy định tại Thông tư 200

• Giai đoạn xây dựng: Điều 27, Thông tư 200 hướng dẫn sử dụng tài khoản 154 – Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang để tập hợp chi phí xây dựng thành phẩm bất động sản, không hạch toán vào tài khoản 241 Xây dựng cơ bản dở dang.
• Giai đoạn hoàn thành nhận bàn giao từ nhà thầu xây dựng: Tính giá thành và kết chuyển vào Tài khoản 1557 – Thành phẩm bất động sản theo điều 28, Thông tư 200.
• Bàn giao cho khách hàng: Kết chuyển sang tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán tương ứng với thời điểm ghi nhận doanh thu. 

Trường hợp chưa thể tập hợp đầy đủ chi phí giá vốn thì kế toán phải sử dụng ước tính kế toán trích trước chi phí để ghi nhận đầy đủ giá vốn hàng bán, tương ứng với việc ghi Có tài khoản 335 – Chi phí phải trả theo điều 28, Thông tư 200.

Thông tư 200  cũng yêu cầu nếu doanh nghiệp dự định sử dụng một số căn để sử dụng hoặc cho thuê thì phải hạch toán tập hợp chi phí riêng trên tài khoản 241 – Xây dựng cơ bản dở dang để kết chuyển vào tài khoản 211 – Tài sản cố định nếu sử dụng hay tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư  nếu cho thuê. 

>>> Đọc thêm: Hướng dẫn hạch toán kế toán xây dựng cơ bản tại doanh nghiệp

Trường hợp doanh nghiệp không hạch toán riêng hoặc xác định được tỷ trọng chi phí xây dựng cho các cấu phần thành phẩm bất động sản, TSCĐ hoặc bất động sản đầu tư thì kế toán tập hợp chi phí phát sinh liên quan trực tiếp tới việc đầu tư xây dựng trên TK 241. Khi công trình, dự án hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng, kế toán căn cứ cách thức sử dụng tài sản trong thực tế để kết chuyển chi phí đầu tư xây dựng phù hợp với bản chất của từng loại tài sản 

Chi phí lãi vay được vốn hóa trong quá trình đầu tư xây dựng theo Chuẩn mực Kế toán số 16 – Chi phí đi vay. Điều đó có nghĩa là chi phí lãi vay sẽ được trình bày trên chỉ tiêu “Hàng tồn kho” trên Bảng cân đối kế toán nếu chưa bàn giao và “Giá vốn hàng bán” trên Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh nếu đã bàn giao, ghi nhận doanh thu. Chuẩn mực cũng quy định về thời điểm bắt đầu, thời điểm dừng, tạm ngừng vốn hóa chi phí lãi vay. 

>>> Đọc thêm: Hàng tồn kho là gì? Phân loại và quản lý hàng tồn kho hiệu quả

3. Các sai sót thường gặp về chi phí giá thành – giá vốn bất động sản

3.1. Về mặt đạo đức nghề kế toán

Mảng xây dựng thường xảy ra tiêu cực trong các khâu dự toán, chọn thầu, duyệt chi, nghiệm thu hoàn thành công trình… mà khi tham gia vào các khâu này kế toán thường phải đối mặt với các xung đột đạo đức (ethical dilema) do nguy cơ đe dọa (intimidation), tư lợi (self-interest), tự kiểm tra (self-check), thân quen (familiarity) làm giảm mức độ tuân thủ các nguyên tắc đạo đức như tính chính trực (integrity), tính khách quan (objectivity), tư cách nghề nghiệp (professional behavior), năng lực chuyên môn và thận trọng (competence and due care). 

Việc ký tên mình vào các báo cáo, duyệt chi, báo cáo nghiệm thu… không đúng quy định hoặc quy chế quản lý nội bộ doanh nghiệp có thể tạo ra những rủi ro pháp lý cho kế toán sau này. 

3.2. Về mặt kế toán giá thành giá vốn bất động sản

Chủ đầu tư có thể được giao miếng đất cho một dự án tổng A, trong đó có nhiều dự án thành phần A1, A2… Tùy theo nhu cầu thị trường, kế hoạch kinh doanh mà Chủ đầu tư có thể chọn xây dựng và chuyển nhượng trước một số dự án thành phần, hoặc một số block (khối nhà) trước sau đó đến các block hoặc các dự án thành phần khác. 

Song song với việc bán các dự án, chủ đầu tư có nghĩa vụ phát triển hạ tầng dùng chung cho tất cả dự án thành phần A1, A2, A3… như đường sá, cầu cống…

Do đó phương pháp kế toán giá thành, giá vốn có thể đề xuất như sau: 

• • Đối tượng tập hợp chi phí hạ tầng: cả dự án tổng A
  • Đối tượng tập hợp chi phí còn lại (chi phí xây dựng, lãi vay vốn hóa, tiền sử dụng đất…): là từng dự án thành phần A1, A2, hoặc là block nhà trong từng dự án thành phần có thời điểm mở bán, bàn giao chênh lệch lớn. 
  • Đối tượng tính giá thành: là từng căn hộ, từng căn nhà…
  • Phương pháp tính giá thành: có thể áp dụng phương pháp phân bước. 
    • Bước 1: Phân bổ chi phí hạ tầng dùng chung cho từng dự án thành phần, hoặc là từng block nhà
    • Bước 2: Sử dụng các phương pháp như giản đơn, định mức, activity based… để tính giá thành cho từng căn. 
  • Phương pháp kế toán thành phẩm bất động sản: kê khai thường xuyên.

• • Phương pháp tính giá xuất kho thành phẩm: thực tế đích danh theo từng căn. 

3.2.1. Thanh toán và tập hợp chi phí dở dang (Ghi Nợ tài khoản 154 – Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang)

Việc thực hiện dự án kéo dài trong nhiều năm làm cho công tác tập hợp chi phí khó khăn, vất vả và đòi hỏi những ước tính mang tính xét đoán cao.  

Đối với chi phí xây dựng cho từng dự án cũng như Chi phí hạ tầng dùng chung

Số hạng mục (hợp đồng) xây dựng khá lớn. Tiến độ thanh toán, nghiệm thu, bảo hành kéo dài có sự chênh lệch thời điểm, đòi hỏi kế toán phải theo dõi riêng. Bảng 1 minh họa việc quản lý chi phí một hợp đồng. Số tiền nêu trong bảng là số chưa bao gồm thuế GTGT để đơn giản cho việc tính toán.

Bảng 1. Bảng minh họa quản lý chi phí thi công tại doanh nghiệp là Chủ đầu tư dự án

ĐVT: triệu đồng

Nhìn chung các cột giá trị có tổng cộng bằng nhau 11.500 (triệu đồng), tuy nhiên thời điểm xảy ra khác nhau. Do đó, các sai sót có thể xảy ra trong thanh toán và tập hợp chi phí như sau: 

• Giá trị hợp đồng là bằng chứng đáng tin cậy nhất để kế toán có thể tạm ước tính và trích trước chi phí giá thành, giá vốn khi bàn giao nhà vào cuối năm tài chính mà chưa có hồ sơ thanh toán, hóa đơn để ghi nhận. Tuy nhiên nếu không cập nhật kịp thời giá trị hợp đồng đối với các khoản phát sinh tăng giảm thì chi phí sẽ không đầy đủ, chính xác, dẫn đến việc phải điều chỉnh sai sót vào năm sau. Thậm chí một số nhà thầu quen có thể chấp nhận thi công trước khi ký hợp đồng làm cho kế toán không có căn cứ trích trước chi phí. 
• Một số nhà thầu xuất hóa đơn theo số tiền thanh toán thay ( vì theo giá trị nghiệm thu làm cho việc ghi nhận chi phí không chính xác (Số lũy kế cột [4] <>[5]). Ví dụ: Xuất hóa đơn lúc thanh toán tạm ứng 3000 triệu đồng vào ngày 10/01/2021; hay không chịu xuất hóa đơn cho khoản giữ lại để bảo hành 575 (triệu đồng) lúc nghiệm thu hoàn thành công trình vào ngày 31/12/2020 mà đợi khi thanh toán vào ngày 31/12/2021 (một năm sau) mới xuất hóa đơn. 
• Một số chủ đầu tư dễ dãi trong việc tạm ứng cho nhà thầu lên đến 80% – 90% giá trị hợp đồng (ví dụ nhà thầu có mối quan hệ thân quen với ban giám đốc chủ đầu tư), khi xảy ra các tranh chấp về chất lượng công trình thì nhà thầu không muốn hợp tác nghiệm thu và xuất hóa đơn để kế toán có căn cứ ghi nhận (Số lũy kế cột  [6]> [4], [5])
• Kế toán thanh toán trùng, do vừa tạm ứng, vừa thanh toán 100% hóa đơn mà quên trừ phần đã tạm ứng (Số tổng cột [6] >[3])
• Nhà thầu quên đòi tiền bảo hành hay do có một số khiếm khuyết trong giai đoạn bảo hành, nên không đòi mà để chủ đầu tư tự trừ, không lập Biên bản xác nhận các khiếm khuyết và trừ tiền bảo hành. Kế toán không có bằng chứng để ghi nhận giảm giá vốn công trình.  
• Ngoài ra, có thể do nghiệp vụ kém, hoặc do các công cụ phần mềm kế toán chưa đủ mạnh nên chưa theo dõi được chi phí phát sinh theo 4 cột giá trị nêu trên, theo từng hợp đồng, từng đối tượng tập hợp chi phí (dự án thành phần, block nhà), hạch toán nhầm từ đối tượng tập hợp chi phí này qua đối tượng khác.
• Những bất động sản chậm trễ chưa hoàn thành phải được phân loại là hàng tồn kho dài hạn và thuyết minh rõ. Do vậy, người đọc báo cáo tài chính có thể biết được những dự án đang bị chậm của doanh nghiệp.
• Chưa phân loại đúng khoản mục tài sản khi chủ đầu tư dự định sử dụng một số căn cho thuê hoặc tự sử dụng. Theo quy định tại Thông tư 200 đã nêu tại mục 2.2 ở trên, phần chi phí phát sinh liên quan đến các căn này sẽ được theo dõi tại tài khoản 241 – Xây dựng cơ bản dở dang để kết chuyển khi hoàn thành vào tài khoản 211 – Tài sản cố định nếu sử dụng hay tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư  nếu cho thuê.

Đối với chi phí lãi vay vốn hóa: Các sai sót thường thấy ở chi phí lãi vay vốn hóa đó là

• Phân loại chi phí lãi vay: một số khoản vay, nhất là vay cá nhân của chủ sở hữu rất khó xác định mục đích vay để kế toán xét đoán nên ghi nhận là chi phí tài chính trong kỳ hay vốn hóa vào giá thành bất động sản.. Kế toán cần căn cứ mục đích vay, thường được nêu trong Hợp đồng vay, Nghị quyết Hội đồng thành viên/Hội đồng quản trị… để hạch toán cho đúng.
• Thời điểm bắt đầu vốn hóa: Dự án kéo dài từ lúc khảo sát, thiết kế, đóng cọc, thi công… có rất nhiều mốc thời gian để xét đoán có nên bắt đầu vốn hóa lãi vay. Xét đoán chuyên môn của kế toán có thể bất đồng quan điểm với kiểm toán độc lập, cơ quan thuế… Trong khi Chuẩn mực kế toán 16 chỉ hướng dẫn về nguyên tắc, mà không hướng dẫn rõ cho từng trường hợp. 
• Thời điểm ngừng vốn hóa lãi vay: Tương tự như trên, đối với dự án đình trệ, ngừng thi công, Chuẩn mực cũng yêu cầu ngừng vốn hóa chi phí lãi vay. Thời điểm ngừng vốn hóa cũng là một vấn đề về xét đoán chuyên môn. 
• Thời điểm chấm dứt vốn hóa lãi vay: Tương tự, Chuẩn mực Kế toán số 16 cũng yêu cầu phải chấm dứt vốn hóa lãi vay khi dự án hoàn thành. Tuy nhiên cũng có nhiều mốc thời gian cần xem xét: nghiệm thu hoàn thành từ nhà thầu, hoàn công hay là thời điểm bàn giao cho khách hàng. 

Với các về đề mang tính xét đoán chuyên môn cao, dễ gây bất đồng quan điểm như vốn hóa chi phí lãi vay, kế toán nên tìm hiểu quy trình đầu tư xây dựng (các mốc thời gian quan trọng), nghiên cứu hướng dẫn của Chuẩn mực kế toán toán số 16, tham vấn ý kiến với kiểm toán độc lập và cơ quan thuế, chủ động tham mưu cho lãnh đạo ban hành quy chế ghi nhận để áp dụng thống nhất về xác định khoản vay cần vốn hóa, xác định thời điểm bắt đầu vốn hóa, ngừng vốn hóa và chấm dứt vốn hóa.   

Đối với Chi phí đất: Tiền sử dụng đất được hạch toán vào giá trị dở dang dự án, rõ ràng theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất và Giấy nộp tiền vào ngân sách Nhà nước, ít rủi ro bị sai sót.  

3.2.2 Tính giá thành bất động sản

 (Ghi Nợ tài khoản 155 – Thành phẩm bất động sản / Ghi có Tài khoản 154 – Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang)

Các sai sót thường thấy đối với việc tính giá thành thường do những nguyên nhân sau:

• Thời điểm tính giá thành (dự án hoàn thành, sẵn sàng bàn giao cho khách hàng) thường xảy ra trước khi dừng tập hợp chi phí dở dang:  Đặc biệt là các dự án bàn giao vào cuối năm tài chính, đòi hỏi phải ghi nhận giá thành, giá vốn kịp thời, nhưng hồ sơ nghiệm thu, thanh toán nhà thầu chưa hoàn thiện, nhà thầu chưa xuất hóa đơn, chưa yêu cầu thanh toán. Do đó chưa ghi nhận đầy đủ chi phí. Thậm chí một số nhà thầu quen có thể thi công trước theo yêu cầu chủ đầu tư mà chưa ký kết hợp đồng. Kế toán không có căn cứ để ghi nhận, trích trước chi phí.
• Căn cứ phân bổ chi phí hạ tầng dùng chung: Thông thường chi phí hạ tầng rót vào (phân bổ) từng dự án theo tỷ lệ diện tích sàn dự án thành phần / tổng diện tích sàn có thể bán của toàn dự án. Căn cứ phân bổ bình quân này bị một số chỉ trích về tính hợp lý như chưa tính đến mức độ sử dụng, ví trí của dự án thành phần trong tổng dự án. Ví dụ block nhà khuất trong sâu đều gánh mức chi phí hạ tầng bằng với block nhà có vị trí đắc địa gần công viên, hồ cảnh quan (thường có giá bán cao hơn).
• Căn cứ tính giá thành (phân bổ chi phí dự án thành phần/ block nhà) cho từng căn. Thực tế thường sử dụng tỷ lệ diện tích sàn của từng căn / tổng diện tích sàn của dự án thành phần hoặc block nhà đó. Tương tự như trên, việc phân bổ đều chi phí theo diện tích sàn cũng bị chỉ trích là không phù hợp do, nhà ở tầng trệt có chức năng làm cửa hàng (shop house) hay những nhà thông tầng trên cùng (penthouse) có giá bán cao, xa xỉ nhưng đều gánh một mức chi phí đồng đều với căn khác là không phù hơp, bóp méo tỷ suất lợi nhuận gộp của từng loại thành phẩm nêu trên, có thể gây ra những quyết định quản trị sai lầm. 
• Đối với những dự án có tầng hầm, có bán/cho thuê riêng ô đậu xe ô tô, đòi hỏi phải tính giá thành riêng cho ô đậu xe để phù hợp với doanh thu bán/cho thuê ô đậu xe. 

Lưu ý: Không phân bổ tiền sử dụng đất cho ô đậu xe; chỉ phân bổ các chi phí còn lại như chi phí xây dựng, hạ tầng, lãi vay vốn hóa. 

3.2.3 Bàn giao và ghi nhận doanh thu – giá vốn

 (Ghi Nợ tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán/ Có tài khoản 155 – Thành phẩm bất động)

Sau khi ghi nhận doanh thu, kế toán phải ghi nhận giá vốn tương ứng. Thành phẩm bất động thường được tính giá xuất kho theo phương pháp thực tế đích danh theo từng mã thành phẩm (mã căn) cụ thể. Do đó một số sai sót thường gặp như sau:

• Ghi nhận doanh thu không đúng kỳ dẫn đến ghi nhận giá vốn cũng sai kỳ theo;
• Có ghi nhận doanh thu, nhưng quên ghi nhận giá vốn tương ứng;
• Hạch toán doanh thu căn này nhưng ghi nhận giá vốn nhầm sang căn khác: Mã căn thường được các chủ đầu tư ký hiệu bằng các chữ viết tắt của block nhà, tầng và số thứ tự…, Ví dụ A5.06 là căn ở block A, tầng 5, căn số 6. Kế toán có thể bị nhầm căn này qua căn khác, tầng này qua tầng khác, block này qua block khác, thậm chí là nhầm từ dự án này qua dự án khác có tên na ná nhau. 

Để giảm thiểu rủi ro này, toàn doanh nghiệp phải sử dụng thống nhất cách đặt mã căn hộ (mã thành phẩm), tránh gây nhầm lẫn. Việc ghi nhận giá vốn/xuất kho tương ứng với doanh thu nên sử dụng chức năng hạch toán tự động của phần mềm kế toán (nếu có) để giảm sai sót so với hạch toán thủ công. Kế toán doanh thu và kế toán giá vốn cũng phải thường xuyên đối chiếu với nhau để tìm ra các căn có doanh thu nhưng không có giá vốn, hoặc ngược lại có giá vốn nhưng không có doanh thu để tìm hiểu nguyên nhân và sửa sai. 

Hiện nay, các doanh nghiệp có nhiều sự lựa chọn, nổi bật trong số các phần mềm kế toán có mặt trên thị trường là phần mềm kế toán online MISA AMIS. AMIS Kế toán có đầy đủ các tính năng, tiện ích giúp hỗ trợ kế toán doanh nghiệp trong quá trình thực hiện nghiệp vụ của mình: 

• Tự động lập chứng từ từ hóa đơn, bill bán hàng, bảng kê ngân hàng…tiết kiệm thời gian nhập liệu
• Tự động tổng hợp số liệu lên báo cáo thuế, báo cáo tài chính, dự báo dòng tiền
• Hàng trăm báo cáo quản trị, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp 
• Cảnh báo thông minh: Nhắc nhở hạn kê khai, nộp thuế; Tồn kho vật tư, hàng hóa; Thu hồi nợ, thanh toán hóa đơn…
• …

4. Đề xuất cách khắc phục

Kế toán phải hiểu và tuân thủ các nguyên tắc đạo đức, đánh giá được các nguy cơ và tìm ra các biện pháp bảo vệ phù hợp để tuân thủ các nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp. Thận trọng khi tham gia vào các khâu như chọn thầu, duyệt chi, nghiệm thu, quyết toán… Nên xem xét kỹ lưỡng báo cáo của các bên tư vấn giám sát, kiểm toán công trình… để giảm thiểu rủi ro pháp lý cho mình. Chủ động tham gia xây dựng quy trình để giảm thiểu các tiêu cực, sai sót nếu có. Ví dụ : -Giới hạn mức tạm ứng cho nhà thầu, ban giám đốc phải phê duyệt hợp đồng trước khi nhà thầu thi công… 

Kế toán nên có năng lực hiểu biết nhất định về pháp lý xây dựng và kiến thức cơ bản về xây dựng để tập hợp, trao đổi phối hợp với các nhân sự phòng ban khác như phòng pháp chế, thiết kế, thi công xây dựng, bàn giao nhà … để nắm các mốc thời gian của dự án, thu thập các bằng chứng kế toán, chủ động ghi nhận, trích trước chi phí, phân bổ, tính giá thành, ghi nhận giá vốn phù hợp.

Kế toán nên sử dụng công cụ, phần mềm đủ mạnh để hỗ trợ theo dõi dự toán, hợp đồng, giá trị nghiệm thu, thanh toán… để sớm phát hiện các sai sót nếu có. Một số phần mềm ERP vừa có module quản lý xây dựng, quản lý dự toán, quản lý hợp đồng, và kế nối với các phần hành kế toán. 

Phối hợp hoặc kiểm toán quyết toán công trình theo Chuẩn mực kiểm toán VSA 1000 – Kiểm toán báo cáo quyết toán dự án hoàn thành nếu có sử dụng vốn Nhà nước. Có thể khuyến khích doanh nghiệp vốn tư nhân kiểm toán tự nguyện giá trị công trình. Khác với kiểm toán báo cáo tài chính hàng năm, kiểm toán quyết toán công trình sẽ tập trung sâu hơn về khối lượng, giá thành công trình. Kế toán cũng có thêm căn cứ tin cậy để tính giá thành và trình bày báo cáo tài chính. Các chi phí xuất toán cũng có thể bị không được trừ khi tính thuế TNDN. 

Thảo luận và thống nhất với kiểm toán độc lập hoặc gửi công văn tham khảo ý kiến cơ quan thuế nếu có sự bất đồng về xét đoán chuyên môn về thời điểm bắt, tạm ngừng, chấm dứt vốn hóa chi phí lãi vay. 

MISA AMIS hy vọng qua bài viết Quý nhà quản trị, các anh chị và các bạn kế toán đã có cái nhìn tổng quát hơn về việc tính giá thành, giá vốn dự án bất động sản cũng như nắm được một số sai sót chính trong quá trình thực hiện công tác giá thành giá vốn bất động sản. Chúc Quý anh chị và các bạn thành công! 

Tác giả: Đặng Vinh Quang