Một số sai sót về doanh thu chuyển nhượng của kế toán bất động sản

Doanh thu là một khoản mục trọng yếu trên báo cáo tài chính, rất dễ xảy ra sai sót. Đối với công ty kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, do tính chất đặc thù về pháp lý phức tạp, số tiền giao dịch lớn, giao dịch chuyển nhượng từ lúc ký hợp đồng đến lúc bàn giao xảy ra trong thời gian dài, làm cho công tác kế toán bất động sản về vấn đề doanh thu gặp những khó khăn đặc thù. Bài viết xin tổng hợp, chia sẻ những sai sót kế toán doanh thu bất động sản thường gặp và những giải pháp xử lý.

1. Các sai phạm thường thấy trong công tác kế toán bất động sản về doanh thu chuyển nhượng

Đối chiếu với các quy định trên, có thể tổng hợp sai phạm trong công tác kế toán doanh thu bất động sản như sau:

1.1. Nhóm sai phạm về sai kỳ ghi nhận hoặc kê khai thuế

1.1.1 Không xuất hoá đơn khi nhận trước tiền theo tiến độ

Nhiều doanh nghiệp chủ đầu tư bất động sản lập lờ, đánh tráo khái niệm các khoản thu tiến độ, biến hóa thành các khoản “đặt cọc”, có thể lên đến hơn 30%~50% giá trị căn nhà, nhằm mục đích trì hoãn việc xuất hóa đơn GTGT, kê khai và nộp thuế GTGT, tạm nộp thuế TNDN 1%.

1.1.2 Không xuất hoá đơn khi đã bàn giao BĐS

Doanh nghiệp không lập hoá đơn phần nhà thô khi bàn giao mà chờ khi hoàn thiện xong mới lập hoá đơn một lần. Nhiều chủ đầu tư gia tăng cạnh tranh bằng cách ưu đãi thời gian thanh toán cho khách hàng, thậm chí kéo dài một vài năm sau khi đã nhận bàn giao nhà. Tuy nhiên lại không xuất hoá đơn, không ghi nhận toàn bộ doanh thu kế toán, doanh thu tính thuế GTGT và TNDN lúc bàn giao.

1.1.3. Không ghi nhận doanh thu, giá vốn khi bàn giao

Khi doanh nghiệp đã hoàn thành và bàn giao nhà cho khách hàng, tuy nhiên còn lại 5% giá trị hợp đồng do chưa hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). Khi đó đã đủ 5 điều kiện ghi nhận doanh thu bán nhà, tuy nhiên kế toán vẫn chưa ghi nhận doanh thu và giá vốn tương ứng.

Một số khách hàng mua để ở, không có nhu cầu chuyển nhượng (bán lại), cố tình trì hoãn, không hợp tác trong việc làm sổ để chưa phải thanh toán 5% giá trị hợp đồng này, làm cho việc đánh giá điều kiện 4 trong 5 điều kiện ghi nhận doanh thu bất động sản tại thông tư 200/2014/TT-BTC trở nên khó xét đoán hơn.

1.1.4 Ghi nhận doanh thu trễ do chưa xác định được giá vốn

Giá vốn thi công xây dựng công trình chưa được tập hợp kịp thời, chất lượng công trình không tốt, nhà thầu phải sửa chữa, thi công lại, hoặc mời nhà thầu khác thay thế…, làm cho việc tập hợp chi phí rất mất thời gian cũng như xét đoán điều kiện số 5 “xác định được chi phí giá vốn tương ứng” gặp khó khăn. Do đó việc ghi nhận doanh thu có thể trễ, đặc biệt là các dự án được bàn giao vào thời điểm cuối năm tài chính.

1.1.5 Sử dụng Chuẩn mực kế toán số 15 – Hợp đồng xây dựng để ghi nhận sớm doanh thu theo tiến độ xây dựng dự án, thay vì ghi nhận một lần khi bàn giao nhà, và ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng

Những doanh nghiệp ghi nhận sớm như thế này sẽ “làm đẹp” các chỉ số trên báo cáo tài chính, bản chất là không phản ánh chính xác thực trạng tài chính của doanh nghiệp. Tuy nhiên rủi ro này hiện nay ít còn xảy ra do Thông tư 200/2014/TT-BTC đã nêu rõ không được áp dụng chuẩn mực này vào việc ghi nhận doanh thu bất động sản và không được ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ, và nếu đã ghi nhận sai thì phải sửa chữa sai sót và hồi tố báo cáo tài chính.

1.2 Nhóm sai phạm về trốn thuế, kê khai sai thuế, hóa đơn

1.2.1 Không xuất hóa đơn

Doanh nghiệp không xuất hoá đơn đối với hàng hóa khuyến mại tặng kèm (tivi, tủ lạnh…) khi bán bất động sản (Theo Điều 7, khoản 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC: Nếu hàng khuyến mại có đăng ký thì xuất với giá bằng 0, còn nếu không đăng ký phải xuất hoá đơn có thuế GTGT).

1.2.2 Không phân bổ thuế GTGT đầu vào

Doanh nghiệp không phân bổ thuế GTGT đầu vào dùng chung cho hàng hóa dịch vụ chịu thuế và không chịu thuế GTGT (doanh thu chuyển quyền sử dụng đất), làm cho số thuế GTGT được khấu trừ cao hơn thực tế.

1.2.3 Xác định sai giá đất được trừ

Doanh nghiệp xác định sai giá đất được trừ dẫn đến giá tính thuế GTGT không chính xác. Phân bổ giá trị đất được trừ cho từng căn hộ, căn nhà… không đúng quy định. Giá đất được trừ không phân bổ tương ứng với từng lần thu tiền theo tiến độ. Việc xác định sai dẫn đến xác định lại giá đất được trừ có thể phải ký lại, ký phụ lục hợp đồng mua bán với khách hàng cũng như điều chỉnh hóa đơn GTGT đã xuất rất mất thời gian, công sức và uy tín của công ty với khách hàng.

1.2.4 Xuất Hóa đơn GTGT thiếu hoặc sai các chỉ tiêu

Doanh nghiệp xuất hoá đơn GTGT cho khách hàng không xác định rõ giá chuyển nhượng, giá đất được trừ và giá tính thuế GTGT, giá thanh toán theo quy định.

1.2.5 Bán BĐS thông qua cá nhân trong nội bộ

Thực tế có doanh nghiệp đã bán BĐS thông qua cá nhân nào đó (có thể là cá nhân trong nội bộ doanh nghiệp) nhằm làm giảm số thuế phải nộp làm ảnh hưởng tới tính chính xác của doanh thu cũng như số thuế phải nộp. Doanh nghiệp nhượng bất động sản cho cá nhân với giá thấp hơn giá thị trường (nộp thuế TNDN 20% trên lợi nhuận) và sau đó cá nhân bán lại cho nhà đầu tư với giá thị trường (nộp thuế TNCN 2% trên giá bán). Quay lại với số liệu minh họa tại Bảng 1 ở trên. Giả sử Công ty bán cho cá nhân nội bộ với giá 8.500 (triệu đồng), sau đó cá nhân này bán lại cho khách hàng bên ngoài với giá thị trường 10.000 (triệu đồng).

Số thuế TNDN Công ty phải nộp = (8.500 -8.000) x 20% = 100 (triệu đồng)

Số thuế TNCN cá nhân nội bộ phải nộp = 10.000 x 2% = 200 (triệu đồng)

Tổng số thuế phải nộp là 100 + 200 = 300 triệu đồng, thấp hơn 100 triệu đồng so với số thuế TNDN 400 triệu đồng nếu bán trực tiếp từ Công ty cho khách hàng.

1.2.6 Bù trừ lãi lỗ sai quy định

Không hạch toán riêng doanh thu chi phí lợi nhuận các hoạt động, lấy thu nhập lãi từ chuyển nhượng bất động sản bù trừ vào lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh (bù trừ lãi lỗ sai chiều) làm giảm số thuế phải nộp theo quy định.

1.2.7 Nộp thuế nhầm tiểu mục ngân sách

Nộp nhầm thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản – tiểu mục 1053 – vào tiểu mục 1052 của hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường làm cho Kho bạc hạch toán số thuế nộp thừa ở tiểu mục 1052 và nộp thiếu ở tiểu mục 1053. Khoản nộp thừa ở tiểu mục 1052 không được hưởng lãi, tuy nhiên khoản nộp thiếu ở tiểu mục 1053 bị truy thu tiền chậm nộp.

2. Đề xuất cách khắc phục

• Ban giám đốc phải minh bạch, trung thực và tuân thủ đạo đức nghề nghiệp
• Thống nhất chính sách và cách ghi nhận doanh thu với các phòng ban (Ban giám đốc, sales, pháp chế, kiểm soát nội bộ, kiểm toán độc lập…). Thảo luận các khác biệt trong chính sách và rủi ro về thuế về kế toán nếu có. Ví dụ:
  • Các khoản thu tiền trước khi hoàn thành hạ tầng, móng cọc.
  • Các khoản thu tiến độ phải xuất hóa đơn và kê khai thuế GTGT, thuế TNDN tạm tính 1%
  • Các khoản 5% giữ lại cuối hợp đồng khách hàng chây ì không thanh toán.
  • Chính sách thu tiền tiến độ kéo dài sau khi đã bàn giao nhà cho khách hàng.
• Tham vấn cơ quan thuế về cách xác định giá đất được trừ bằng công văn trực tiếp trong trường hợp đất có nguồn gốc phức tạp, hỗn hợp. Tuy công văn hướng dẫn không mang tính pháp lý như văn bản quy phạm pháp luật nhưng cũng giúp doanh nghiệp giảm được rủi ro xác định sai giá đất được trừ.
• Thiết lập hệ thống kế toán, phần mềm kế toán đủ mạnh để theo dõi:
  • Chênh lệch thời điểm trong việc thu tiền tiến độ
  • Ghi nhận doanh thu kế toán, xuất hóa đơn
  • Kê khai thuế GTGT, thuế TNDN.

Phần mềm đó có thể theo dõi dữ liệu doanh thu theo nhiều trường (fields) như mã khách hàng, mã sản phẩm (căn hộ). Các báo cáo truy xuất doanh thu theo nhiều mục đích:

• • Thu tiền tiến độ
  • Doanh thu kế toán
  • Doanh thu tính thuế GTGT
  • Doanh thu tính thuế TNDN tạm nộp
  • …

ở mức độ tổng hợp cũng như chi tiết theo từng căn, từng khách hàng, từng dự án.

Thận trọng trong việc kê khai thuế GTGT, thuế TNDN. Lập bảng đối chiếu chênh lệch tạm thời của các khoản doanh thu kế toán với doanh thu tính thuế GTGT, TNDN để giải trình cho Cơ quan thuế khi thanh kiểm tra.

• Kế toán doanh thu BĐS phải là người có năng lực, có kinh nghiệm và thực hiện đúng chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp Kế toán theo quy định của pháp luật hiện hành tại thông tư số 70/2015/TT-BTC ngày 08/05/2015 của Bộ Tài chính.

Hi vọng người đọc nhận được những kiến thức thực tế, bổ ích, hạn chế được những sai sót trong công tác kế toán doanh thu bất động sản.

Kế toán lĩnh vực bất động sản có thể tận dụng những ưu thế của phần mềm kế toán online MISA AMIS để giảm thiểu khó khăn trong công việc của mình từ đó hạn chế những sai sót không đáng. Phần mềm AMIS kế toán với các tính năng phù hợp với lĩnh vực bất động sản như:

• Quản lý Doanh thu: Cho phép theo dõi, báo cáo doanh thu theo dự án, nguồn, loại dịch vụ, nhân viên, đại lý, kênh bán hàng để có thông tin, kịp thời điều chỉnh và có quyết định đầu tư, kinh doanh.
• Kiểm soát, phân tích chi phí: Cho phép thống kê các khoản mục chi phí quảng cáo, hội thảo, môi giới, hoa hồng theo từng hợp đồng dịch vụ giúp doanh nghiệp phân tích cắt giảm chi phí không cần thiết.
• Kiểm soát tiền đặt cọc: Cho phép quản lý tiền đặt cọc của khách hàng và cung cấp báo cáo tổng hợp, chi tiết về công nợ theo khách hàng nhanh chóng, chính xác
• Theo dõi, đối chiếu doanh thu bán hàng: Cho phép kế toán theo dõi, đối chiếu doanh thu bán hàng với từng dự án, từng chủ đầu tư, theo từng nhân viên để làm căn cứ tính hoa hồng nhanh chóng, chính xác
• Phân bổ các khoản doanh thu trả trước: Cho phép theo dõi và tự động phân bổ các khoản doanh thu nhận trước từ khách hàng giúp tiết kiệm thời gian, công sức, đảm bảo chính xác.

Đăng ký trải nghiệm dùng thử bản demo phần mềm kế toán online MISA AMIS miễn phí 15 ngày để trực tiếp cảm nhận sự hỗ trợ từ phần mềm.

Tác giả: Đặng Vinh Quang