Ghi nhận doanh thu, xuất hoá đơn xây dựng

Hoạt động xây dựng có những đặc thù riêng, chính vì vậy việc ghi nhận doanh thu, xuất hóa đơn xây dựng của nhà thầu xây dựng cũng có nhiều điểm khác biệt. Tùy thuộc vào nội dung hợp đồng xây dựng mà có những quy định khác nhau trong từng trường hợp về ghi nhận doanh thu, xuất hóa đơn. Trong bài viết này, MISA cùng bạn đọc tìm hiểu các vấn đề đó.

1. Quy định về doanh thu hợp đồng xây dựng tại chuẩn mực kế toán Việt Nam

Việc ghi nhận doanh thu hợp đồng xây dựng luôn là nội dung quan trọng và phức tạp trong kế toán doanh nghiệp xây dựng. Theo quy định tại Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS), đặc biệt là VAS 14 – Doanh thu và thu nhập khác và VAS 15 – Hợp đồng xây dựng, doanh nghiệp cần xác định đúng giá trị doanh thu và thời điểm ghi nhận để đảm bảo tính chính xác và minh bạch của báo cáo tài chính.

1.1 Theo VAS 14 – Doanh thu và thu nhập khác

Theo Chuẩn mực kế toán số 14, doanh thu được hiểu là tổng giá trị lợi ích kinh tế doanh nghiệp thu được hoặc sẽ thu được trong kỳ kế toán, phát sinh từ hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường và làm tăng vốn chủ sở hữu.

Doanh thu chỉ được ghi nhận khi đáp ứng các điều kiện cơ bản:

• Có khả năng thu được lợi ích kinh tế
• Xác định được giá trị một cách đáng tin cậy

1.2 Theo VAS 15 – Hợp đồng xây dựng

Thành phần doanh thu hợp đồng xây dựng

Theo quy định, doanh thu hợp đồng xây dựng không chỉ bao gồm giá trị ghi trong hợp đồng ban đầu mà còn có thể phát sinh các điều chỉnh trong quá trình thực hiện. Cụ thể, doanh thu hợp đồng xây dựng bao gồm:

• Doanh thu ban đầu được ghi trong hợp đồng; và
• Các khoản tăng, giảm khi thực hiện hợp đồng, các khoản tiền thưởng và các khoản thanh toán khác nếu các khoản này có khả năng làm thay đổi doanh thu, và có thể xác định được một cách đáng tin cậy.

Doanh thu được xác định theo giá trị hợp lý của khoản đã thu hoặc sẽ thu được, phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch.

Nguyên tắc ghi nhận doanh thu và chi phí

Doanh thu và chi phí của hợp đồng xây dựng được ghi nhận theo 2 trường hợp sau:

• Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo tiến độ kế hoạch, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được ước tính một cách đáng tin cậy, thì doanh thu và chi phí liên quan đến hợp đồng được ghi nhận tương ứng với phần công việc đã hoàn thành do nhà thầu tự xác định vào ngày lập báo cáo tài chính mà không phụ thuộc vào hóa đơn thanh toán theo tiến độ kế hoạch đã lập hay chưa và số tiền ghi trên hóa đơn là bao nhiêu.
• Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo giá trị khối lượng thực hiện, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được xác định một cách đáng tin cậy và được khách hàng xác nhận, thì doanh thu và chi phí liên quan đến hợp đồng được ghi nhận tương ứng với phần công việc đã hoàn thành được khách hàng xác nhận trong kỳ được phản ánh trên hóa đơn đã lập.

1.3 Tổng hợp quy định trọng tâm

Từ hai chuẩn mực trên, có thể rút ra một số nguyên tắc cốt lõi trong kế toán doanh thu xây dựng như sau:

• Giá trị doanh thu: Bao gồm tổng giá trị của các lợi ích kinh tế doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được.
• Khi xác định doanh thu đồng thời cũng xác định được chi phí tương ứng với doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ đó.
• Thời điểm ghi nhận doanh thu hợp đồng xây dựng có hai trường hợp:
  • Theo tiến độ do hai bên thống nhất: tiến độ quy định tại hợp đồng, các phụ lục hợp đồng ký kết giữa hai bên; hoặc
  • Theo khối lượng hoàn thành được khách hàng xác nhận và hóa đơn đã lập.

Đối với từng trường hợp quy định về thời điểm ghi nhận doanh thu thì có những quy định khác nhau về cách tính doanh thu, thời điểm xuất hóa đơn, tài khoản hạch toán. Đây là những vấn đề kế toán doanh nghiệp xây dựng cần lưu ý và thực hiện đúng.

2. Ghi nhận doanh thu, xuất hóa đơn xây dựng

2.1. Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo giá trị khối lượng thực hiện

2.1.1 Quy định về doanh thu của hoạt động xây dựng

Theo các văn bản pháp luật hiện hành, doanh thu của hoạt động xây dựng được quy định như sau:

Căn cứ vào quy định của chuẩn mực kế toán, quy định liên quan đến xác định thuế GTGT, thuế TNDN về doanh thu hoạt động xây dựng như nêu trên, xác định:

• Thời điểm ghi nhận doanh thu đối với hoạt động xây dựng là thời điểm nghiệm thu, bàn giao dự án/công trình/hạng mục công trình/khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành.
• Doanh thu được ghi nhận không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
• Giá trị doanh thu là giá trị dự án/công trình/hạng mục công trình/khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành được nghiệm thu, bàn giao (giá trước thuế GTGT).

Ví dụ:

Doanh nghiệp xây dựng A thực hiện thi công công trình B cho chủ đầu tư C. Chủ đầu tư C đã tạm ứng cho Doanh nghiệp A 1.000 triệu đồng.

• Ngày 05/9/202x: Bộ phận kỹ thuật của Doanh nghiệp A, Chủ đầu tư C tiến hành xác định khối lượng thi công đã thực hiện.
• Ngày 07/9/202x căn cứ vào khối lượng thi công đã thực hiện và hợp đồng giao thầu, kế toán Doanh nghiệp A và Chủ đầu tư C xác định giá trị hoàn thành tương ứng là 2.160 triệu đồng (bao gồm 8% thuế GTGT).
• Ngày 12/9/202x đại diện Doanh nghiệp A và Chủ đầu tư B ký biên bản nghiệm thu khối lượng công việc hoàn thành, Doanh nghiệp A bàn giao phần công việc hoàn thành cho Chủ đầu tư C quản lý.

Với các dữ liệu trên đây, xác định được:

• Thời điểm xác định doanh thu của Doanh nghiệp A là ngày 12/9/202x
• Giá trị nghiệm thu xác định: 2.160 triệu đồng
• Giá trị doanh thu xác định: 2.000 triệu đồng
• Thuế GTGT bán ra của Doanh nghiệp A: 160 triệu đồng
• Chủ đầu tư C còn nợ số tiền chưa thanh toán với Doanh nghiệp A là 1.160 triệu đồng.

2.1.2 Xuất hóa đơn xây dựng

Theo quy định tại điểm c, khoản 4, điều 9 Nghị định 123/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ thì thời điểm xuất hóa đơn hoạt động xây dựng như sau:

Đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt, thời điểm lập hóa đơn là thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

Theo ví dụ đã nêu trên thì ngày 12/9/202X Doanh nghiệp A sẽ lập hóa đơn công việc xây dựng hoàn thành cho bên mua là Chủ đầu tư C; giá trị hóa đơn phát hành là 2.160 triệu đồng, trong đó:

• Giá trước thuế (Doanh thu của doanh nghiệp A): 2.000 triệu đồng
• Thuế GTGT: 160 triệu đồng

2.1.3 Hạch toán doanh thu

Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo giá trị khối lượng thực hiện, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được xác định một cách đáng tin cậy và được khách hàng xác nhận, doanh nghiệp phải ghi nhận doanh thu trên cơ sở phần công việc đã hoàn thành được khách hàng xác nhận, ghi:

Nợ TK 131 – Phải thu của khách hàng

Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (33311) (nếu có).

Như vậy theo ví dụ đã nêu trên, kế toán doanh nghiệp A sẽ hạch toán theo hóa đơn GTGT đã phát hành như sau:

Nợ TK 131: 2.160.000.000 (chi tiết đối tượng Chủ đầu tư C)

Có TK 5111: 2.000.000.000

Có TK 3331: 160.000.000

2.2. Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo tiến độ kế hoạch

2.2.1 Ghi nhận doanh thu

Doanh thu được ghi nhận theo quy định tại hợp đồng. Doanh thu được ghi nhận tương ứng với phần công việc đã hoàn thành do nhà thầu tự xác định vào ngày lập báo cáo tài chính mà không phụ thuộc vào hóa đơn thanh toán theo tiến độ kế hoạch đã lập hay chưa và số tiền ghi trên hóa đơn là bao nhiêu.

2.2.2 Xuất hóa đơn xây dựng:

Hoá đơn GTGT được lập theo tiến độ kế hoạch để phản ánh số tiền khách hàng phải trả theo tiến độ kế hoạch đã ghi trong hợp đồng.

2.2.3 Hạch toán doanh thu

Đối với hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo tiến độ kế hoạch kế toán sử dụng TK 337 – Thanh toán theo tiến độ hợp đồng xây dựng.

Tìm hiểu chi tiết: Nguyên tắc kế toán của TK 337 – Thanh toán theo tiến độ hợp đồng xây dựng theo TT 99 

• Khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được ước tính một cách đáng tin cậy, thì kế toán căn cứ vào chứng từ phản ánh doanh thu tương ứng với phần công việc đã hoàn thành (không phải hoá đơn) do nhà thầu tự xác định tại thời điểm lập Báo cáo tài chính, ghi:

Nợ TK 337 – Thanh toán theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng

Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (5111).

• Căn cứ vào Hoá đơn GTGT được lập theo tiến độ kế hoạch để phản ánh số tiền khách hàng phải trả theo tiến độ kế hoạch đã ghi trong hợp đồng, ghi:

Nợ TK 131 – Phải thu của khách hàng

Có TK 337 – Thanh toán theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng

Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp.

• Khi nhận được tiền do khách hàng trả, hoặc nhận tiền khách hàng ứng trước, ghi:

Nợ các TK 111, 112, …

Có TK 131 – Phải thu của khách hàng.

Ví dụ:

Ngày 02/01/2025, Doanh nghiệp xây dựng D ký hợp đồng thi công công trình E cho Công ty F. Hợp đồng xây dựng ký kết là hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo tiến độ kế hoạch.

• Thời gian thực hiện hợp đồng: từ ngày 02/01/2025 đến 31/12/2026
• Giá trị hợp đồng 5.500 triệu đồng (đã bao gồm thuế GTGT 10%)
• Tiến độ thanh toán: Năm 2025 thanh toán 3.300 triệu đồng; Năm 2026 thanh toán 2.200 triệu đồng
• Ghi nhận doanh thu vào ngày 31/12 mỗi năm, như sau:
  • Năm 2025 ghi nhận 60% (= giá trị thanh toán năm 2020 / tổng giá trị của hợp đồng * 100% = 3.000 / 5.000 * 100%)
  • Năm 2026 ghi nhận 40%
• Tiến độ kế hoạch phát hành hóa đơn: Ngày 30/11 hàng năm; năm 2025 phát hành hóa đơn 3.300 triệu đồng; năm 2026 phát hành 2.200 triệu đồng (đã bao gồm thuế GTGT)

Căn cứ vào dữ liệu trên có các bút toán hạch toán của năm 2025 như sau:

• Ngày 31/12/2025 kế toán căn cứ vào chứng từ phản ánh doanh thu (không phải Hóa đơn), ghi nhận doanh thu:

Nợ TK 337: 3.000.000.000 đ

Có TK 5111: 3.000.000.000 đ

• Ngày 30/11/2025, Căn cứ vào Hoá đơn GTGT được lập theo tiến độ kế hoạch, kế toán hạch toán số tiền bên chủ đầu tư phải thanh toán theo tiến độ kế hoạch:

Nợ TK 131: 3.300.000.000 đ (Chi tiết Chủ đầu tư F)

Có TK 337: 3.000.000.000 đ

Có TK 3331: 300.000.000 đ

• Khi nhận được tiền do Chủ đầu tư trả, kế toán ghi:

Nợ TK 112: 3.300.000.000 đ

Có TK 131: 3.300.000.000 đ (Chi tiết Chủ đầu tư F)

3. Một số vấn đề lưu ý khi ghi nhận doanh thu, xuất hoá đơn

3.1. Về thời điểm ghi nhận doanh thu

Thời điểm ghi nhận doanh thu đã được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật. Căn cứ vào tính chất hợp đồng xây dựng (Hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo tiến độ kế hoạch hay quy định nhà thầu được thanh toán theo giá trị khối lượng thực hiện) để xác định thời điểm ghi nhận doanh thu cho phù hợp.

3.2. Về xuất hoá đơn GTGT

Cũng giống như việc xác định doanh thu, việc xuất hoá đơn GTGT cũng có những quy định mà kế toán cần nắm bắt và thực hiện. Hoá đơn GTGT yêu cầu phải được lập đúng thời điểm (Thời điểm lập hoá đơn GTGT đã được trình bày ở phần trên). Khi thực hiện lập hoá đơn không đúng thời điểm thì doanh nghiệp sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực hoá đơn, cụ thể:

Căn cứ Điều 24 Nghị định 125/2020/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 14 Điều 1 Nghị định 310/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 16/1/2025) quy định mức phạt xuất hóa đơn sai thời điểm mới nhất năm 2026 chi tiết như sau:

“(1) Phạt cảnh cáo đối với hành vi lập hóa đơn không đúng thời điểm đối với các hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu; hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động và tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất); xuất hàng dưới các hình thức cho vay, cho mượn hoặc hoàn trả hàng hóa 01 số hóa đơn;

(2) Phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.500.000 đồng trong trường hợp lập hóa đơn không đúng thời điểm đối với:

– Các hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu;

– Hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động và tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất);

– Xuất hàng dưới các hình thức cho vay, cho mượn hoặc hoàn trả hàng hóa

từ 02 số hóa đơn đến dưới 10 số hóa đơn và trường hợp lập hóa đơn không đúng thời điểm khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ 01 số hóa đơn;

(3) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng trong trường hợp lập hóa đơn không đúng thời điểm đối với:

– Các hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu;

– Hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động và tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất);

– Xuất hàng dưới các hình thức cho vay, cho mượn hoặc hoàn trả hàng hóa

từ 10 số hóa đơn đến dưới 50 số hóa đơn và trường hợp lập hóa đơn không đúng thời điểm khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ từ 02 số hóa đơn đến dưới 10 số hóa đơn;

(4) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng trong trường hợp lập hóa đơn không đúng thời điểm đối với:

– Các hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu;

– Hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biểu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động và tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất);

– Xuất hàng dưới các hình thức cho vay, cho mượn hoặc hoàn trả hàng hóa

từ 50 số hóa đơn đến dưới 100 số hóa đơn và trường hợp lập hóa đơn không đúng thời điểm khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ từ 10 số hóa đơn đến dưới 20 số hóa đơn;

(5) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng trong trường hợp lập hóa đơn không đúng thời điểm đối với:

– Các hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu;

– Hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động và tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất);

– Xuất hàng dưới các hình thức cho vay, cho mượn hoặc hoàn trả hàng hóa

từ 100 số hóa đơn trở lên và trường hợp lập hóa đơn không đúng thời điểm khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ từ 20 số hóa đơn đến dưới 50 số hóa đơn;

(6) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng trong trường hợp lập hóa đơn không đúng thời điểm khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ từ 50 số hóa đơn đến dưới 100 số hóa đơn;

(7) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng trong trường hợp lập hóa đơn không đúng thời điểm khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ từ 100 số hóa đơn trở lên.”

Kết luận

Đối với hoạt động xây dựng, khi ghi nhận doanh thu và xuất hoá đơn, kế toán tại đơn vị thi công (nhà thầu) cần thực hiện đúng quy định về thời điểm, giá trị ghi nhận doanh thu, xuất hoá đơn để bảo đảm cho việc hạch toán và cung cấp thông tin kế toán kịp thời, chính xác; đồng thời tránh các vi phạm hành chính về hoá đơn.

Để giúp giải phóng nhân lực, giảm thiểu khối lượng công việc cho người làm kế toán doanh nghiệp xây dựng nói riêng và tất cả loại hình doanh nghiệp nói chung, MISA đã phát triển phần mềm kế toán online MISA AMIS với nhiều tính năng đáp ứng nhu cầu và đặc trưng doanh nghiệp xây dựng:

• Quản lý hồ sơ công trình.
• Quản lý tài sản cố định, khấu hao tài sản.
• Quản lý hoạt động đầu tư xây lắp.
• Quản trị dòng tiền.

Hiện nay, với thế mạnh về công nghệ, sự tiện dụng trong sử dụng, phần mềm kế toán MISA AMIS đã trở thành sự lựa chọn đáng tin cậy của hàng nghìn doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực xây lắp và xây dựng công trình trên toàn quốc.

Anh chị quan tâm và muốn trải nghiệm thử phần mềm kế toán MISA AMIS có thể đăng ký miễn phí (15 ngày) dưới đây: