Ghi nhận doanh thu, xuất hoá đơn xây dựng

Trong hoạt động xây dựng, việc xác định đúng thời điểm ghi nhận doanh thu và lập hóa đơn có ý nghĩa quan trọng đối với công tác kế toán, kê khai thuế và lập báo cáo tài chính. Doanh nghiệp cần phân biệt rõ doanh thu kế toán, giá tính thuế GTGT, doanh thu tính thuế TNDN và thời điểm lập hóa đơn để hạn chế sai sót, rủi ro bị xử phạt. Bài viết dưới đây của phần mềm kế toán MISA AMIS Kế toán sẽ hướng dẫn chi tiết cách ghi nhận doanh thu xây dựng, xuất hóa đơn và những lưu ý kế toán cần nắm rõ, đồng thời giúp doanh nghiệp thuận tiện hơn trong việc quản lý, lưu trữ chứng từ kế toán liên quan đến từng hợp đồng.

1. Quy định về doanh thu hợp đồng xây dựng tại chuẩn mực kế toán Việt Nam

Việc ghi nhận doanh thu hợp đồng xây dựng luôn là nội dung quan trọng và phức tạp trong kế toán doanh nghiệp xây dựng. Theo quy định tại Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS), đặc biệt là VAS 14 – Doanh thu và thu nhập khác và VAS 15 – Hợp đồng xây dựng, doanh nghiệp cần xác định đúng giá trị doanh thu và thời điểm ghi nhận để đảm bảo tính chính xác và minh bạch của báo cáo tài chính.

1.1 Theo VAS 14 – Doanh thu và thu nhập khác

Theo Chuẩn mực kế toán số 14, doanh thu được hiểu là tổng giá trị lợi ích kinh tế doanh nghiệp thu được hoặc sẽ thu được trong kỳ kế toán, phát sinh từ hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường và làm tăng vốn chủ sở hữu.

Doanh thu chỉ được ghi nhận khi đáp ứng các điều kiện cơ bản:

• Có khả năng thu được lợi ích kinh tế
• Xác định được giá trị một cách đáng tin cậy

1.2 Theo VAS 15 – Hợp đồng xây dựng

Thành phần doanh thu hợp đồng xây dựng

Theo quy định, doanh thu hợp đồng xây dựng không chỉ bao gồm giá trị ghi trong hợp đồng ban đầu mà còn có thể phát sinh các điều chỉnh trong quá trình thực hiện. Cụ thể, doanh thu hợp đồng xây dựng bao gồm:

• Doanh thu ban đầu được ghi trong hợp đồng; và
• Các khoản tăng, giảm khi thực hiện hợp đồng, các khoản tiền thưởng và các khoản thanh toán khác nếu các khoản này có khả năng làm thay đổi doanh thu, và có thể xác định được một cách đáng tin cậy.

Doanh thu được xác định theo giá trị hợp lý của khoản đã thu hoặc sẽ thu được, phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch.

Nguyên tắc ghi nhận doanh thu và chi phí

Doanh thu và chi phí của hợp đồng xây dựng được ghi nhận theo 2 trường hợp sau:

• Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo tiến độ kế hoạch, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được ước tính một cách đáng tin cậy, thì doanh thu và chi phí liên quan đến hợp đồng được ghi nhận tương ứng với phần công việc đã hoàn thành do nhà thầu tự xác định vào ngày lập báo cáo tài chính mà không phụ thuộc vào hóa đơn thanh toán theo tiến độ kế hoạch đã lập hay chưa và số tiền ghi trên hóa đơn là bao nhiêu.
• Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo giá trị khối lượng thực hiện, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được xác định một cách đáng tin cậy và được khách hàng xác nhận, thì doanh thu và chi phí liên quan đến hợp đồng được ghi nhận tương ứng với phần công việc đã hoàn thành được khách hàng xác nhận trong kỳ được phản ánh trên hóa đơn đã lập.

1.3 Tổng hợp quy định trọng tâm

Từ hai chuẩn mực trên, có thể rút ra một số nguyên tắc cốt lõi trong kế toán doanh thu xây dựng như sau:

• Giá trị doanh thu: Bao gồm tổng giá trị của các lợi ích kinh tế doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được.
• Khi xác định doanh thu đồng thời cũng xác định được chi phí tương ứng với doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ đó.
• Thời điểm ghi nhận doanh thu hợp đồng xây dựng có hai trường hợp:
  • Theo tiến độ do hai bên thống nhất: tiến độ quy định tại hợp đồng, các phụ lục hợp đồng ký kết giữa hai bên; hoặc
  • Theo khối lượng hoàn thành được khách hàng xác nhận và hóa đơn đã lập.

Đối với từng trường hợp quy định về thời điểm ghi nhận doanh thu thì có những quy định khác nhau về cách tính doanh thu, thời điểm xuất hóa đơn, tài khoản hạch toán. Đây là những vấn đề kế toán doanh nghiệp xây dựng cần lưu ý và thực hiện đúng.

2. Ghi nhận doanh thu, xuất hóa đơn xây dựng

Đối với doanh nghiệp xây dựng, cần phân biệt doanh thu ghi nhận theo kế toán, doanh thu hoặc giá tính thuế và thời điểm lập hóa đơn. Các nội dung này có căn cứ và nguyên tắc xác định khác nhau, không nên đồng nhất trong mọi trường hợp.

2.1. Hợp đồng xây dựng thanh toán theo giá trị khối lượng thực hiện

2.1.1 Ghi nhận doanh thu kế toán

Theo VAS 15 và hướng dẫn tại Thông tư 99/2025/TT-BTC, trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo giá trị khối lượng thực hiện, khi kết quả thực hiện hợp đồng được xác định một cách đáng tin cậy và được khách hàng xác nhận, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu theo phần công việc đã hoàn thành được khách hàng xác nhận.

Bút toán thực hiện như sau: 

Nợ TK 131 – Phải thu của khách hàng

Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (nếu có).

2.1.2. Xác định thuế GTGT

Theo quy định về thuế GTGT, đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt, thời điểm xác định thuế GTGT là thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành hoặc phần công việc thực hiện bàn giao, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa.

Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt được xác định theo giá trị công trình, hạng mục công trình hoặc phần công việc hoàn thành, bàn giao chưa có thuế GTGT. Trường hợp không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị thì giá tính thuế không bao gồm các khoản này.

Do đó, không nên gọi nội dung này là “doanh thu tính thuế GTGT” mà nên sử dụng thuật ngữ “giá tính thuế GTGT”.

Tìm hiểu chi tiết: Nguyên tắc kế toán của TK 337 – Thanh toán theo tiến độ hợp đồng xây dựng theo TT 99 

2.1.3. Xác định doanh thu tính thuế TNDN

Đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt, doanh thu tính thuế TNDN được xác định theo giá trị công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng xây dựng, lắp đặt được nghiệm thu.

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế TNDN đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là thời điểm nghiệm thu công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa.

Do đó, doanh nghiệp cần căn cứ Nghị định 320/2025/NĐ-CP và Thông tư 20/2026/TT-BTC khi xác định doanh thu tính thuế TNDN.

2.1.4. Thời điểm lập hóa đơn

Từ ngày 01/07/2026, việc lập hóa đơn thực hiện theo Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15, Nghị định 254/2026/NĐ-CP và Thông tư 91/2026/TT-BTC. Nghị định 254/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2026 và quy định chi tiết về hóa đơn điện tử, chứng từ điện tử.

Đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt, hóa đơn được lập tại thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành hoặc phần công việc thực hiện bàn giao, không phân biệt đã thu tiền hay chưa.

Vì vậy, doanh nghiệp không nên tiếp tục áp dụng quy định cũ tại Nghị định 123/2020/NĐ-CP cho các giao dịch thuộc thời kỳ áp dụng quy định mới từ ngày 01/07/2026.

2.1.5. Ví dụ

Doanh nghiệp A thi công công trình cho chủ đầu tư C.

Ngày 12/09/2026, hai bên nghiệm thu và bàn giao khối lượng công việc hoàn thành với tổng giá trị 2,16 tỷ đồng, đã bao gồm thuế GTGT 8%.

Khi đó:

• Giá trị chưa thuế GTGT: 2 tỷ đồng
• Thuế GTGT: 160 triệu đồng
• Tổng giá trị thanh toán: 2,16 tỷ đồng

Nếu kết quả thực hiện hợp đồng được xác định đáng tin cậy và phần công việc hoàn thành được khách hàng xác nhận, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu kế toán:

Nợ TK 131: 2.160.000.000 đồng

Có TK 511: 2.000.000.000 đồng

Có TK 3331: 160.000.000 đồng

Trường hợp khách hàng đã tạm ứng 1 tỷ đồng trước đó thì số tiền còn phải thu sau khi cấn trừ khoản tạm ứng là 1,16 tỷ đồng, nếu khoản tạm ứng được cấn trừ theo thỏa thuận hợp đồng.

2.2. Hợp đồng xây dựng thanh toán theo tiến độ kế hoạch

2.2.1. Ghi nhận doanh thu kế toán

Trường hợp hợp đồng quy định nhà thầu được thanh toán theo tiến độ kế hoạch, khi kết quả thực hiện hợp đồng được ước tính một cách đáng tin cậy, doanh thu được ghi nhận tương ứng với phần công việc đã hoàn thành do nhà thầu tự xác định tại ngày lập báo cáo tài chính.

Doanh thu ghi nhận không phụ thuộc vào số tiền trên hóa đơn theo tiến độ kế hoạch. Thông tư 99 quy định rõ chứng từ xác định doanh thu do nhà thầu lập không phải là hóa đơn và không phải chờ khách hàng xác nhận.

Bút toán ghi:

Nợ TK 337 – Thanh toán theo tiến độ hợp đồng xây dựng

Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

Lưu ý: TK 337 được theo dõi chi tiết theo từng hợp đồng và chỉ sử dụng đối với hợp đồng thanh toán theo tiến độ kế hoạch. 

2.2.2. Lập hóa đơn và hạch toán TK 337

Theo Thông tư 99, khi có hóa đơn được lập theo tiến độ kế hoạch theo hợp đồng, kế toán phản ánh số tiền khách hàng phải trả:

Nợ TK 131 – Phải thu của khách hàng

Có TK 337 – Thanh toán theo tiến độ hợp đồng xây dựng

Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (nếu có).

Thông tư 99 xác định số tiền trên hóa đơn là căn cứ phản ánh số tiền khách hàng phải trả, không phải căn cứ để xác định doanh thu kế toán trong kỳ.

Tuy nhiên, khi xác định thời điểm lập hóa đơn, doanh nghiệp phải đồng thời tuân thủ pháp luật về hóa đơn hiện hành, gồm Luật Quản lý thuế 108/2025/QH15, Nghị định 254/2026/NĐ-CP và Thông tư 91/2026/TT-BTC. Nghị định 254/2026/NĐ-CP và Thông tư 91/2026/TT-BTC đều có hiệu lực từ ngày 01/07/2026.

Do đó, không được hiểu rằng cứ đến mốc thanh toán theo hợp đồng là mặc nhiên được lập hóa đơn, nếu chưa đáp ứng điều kiện về thời điểm lập hóa đơn theo pháp luật hiện hành.

2.2.3. Khi khách hàng thanh toán

Khi nhận tiền của khách hàng:

Nợ TK 111, 112

Có TK 131 – Phải thu của khách hàng.

2.3. Phân biệt doanh thu kế toán, doanh thu tính thuế và hóa đơn

Kế toán doanh nghiệp xây dựng cần phân biệt:

Nội dung	Nguyên tắc xác định
Doanh thu kế toán	Theo VAS 15 và Thông tư 99, căn cứ phương thức thanh toán và phần công việc hoàn thành
Giá tính thuế GTGT	Căn cứ giá trị công trình, hạng mục công trình, khối lượng hoặc phần công việc hoàn thành, bàn giao theo pháp luật thuế GTGT
Doanh thu tính thuế TNDN	Căn cứ giá trị công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng xây dựng, lắp đặt được nghiệm thu
Thời điểm lập hóa đơn	Thực hiện theo Luật Quản lý thuế, Nghị định 254/2026/NĐ-CP và Thông tư 91/2026/TT-BTC
TK 337	Chỉ sử dụng đối với hợp đồng xây dựng thanh toán theo tiến độ kế hoạch

Như vậy, không nên mặc nhiên đồng nhất doanh thu kế toán với doanh thu tính thuế GTGT, doanh thu tính thuế TNDN hoặc giá trị hóa đơn. Mỗi nội dung được xác định theo căn cứ pháp lý tương ứng.

3. Một số vấn đề lưu ý khi ghi nhận doanh thu, xuất hoá đơn

3.1. Về thời điểm ghi nhận doanh thu

Khi ghi nhận doanh thu hợp đồng xây dựng, kế toán cần căn cứ vào phương thức thanh toán được quy định trong hợp đồng và các quy định của VAS 15, chế độ kế toán doanh nghiệp đang áp dụng.

Hợp đồng xây dựng	Nguyên tắc ghi nhận doanh thu kế toán
Thanh toán theo tiến độ kế hoạch	Khi kết quả thực hiện hợp đồng được ước tính đáng tin cậy, doanh thu được ghi nhận tương ứng với phần công việc đã hoàn thành do nhà thầu tự xác định tại ngày lập báo cáo tài chính, không phụ thuộc vào việc hóa đơn theo tiến độ đã lập hay chưa và số tiền trên hóa đơn là bao nhiêu.
Thanh toán theo giá trị khối lượng thực hiện	Khi kết quả thực hiện hợp đồng được xác định đáng tin cậy và được khách hàng xác nhận, doanh thu được ghi nhận tương ứng với phần công việc hoàn thành được khách hàng xác nhận trong kỳ.

Do đó, không nên đồng nhất thời điểm ghi nhận doanh thu kế toán với thời điểm lập hóa đơn hoặc thời điểm xác định thuế trong mọi trường hợp.

Đối với hợp đồng thanh toán theo giá trị khối lượng thực hiện, hồ sơ nghiệm thu, xác nhận khối lượng hoàn thành của khách hàng là căn cứ quan trọng để xác định phần công việc hoàn thành và ghi nhận doanh thu theo quy định kế toán.

Đối với hợp đồng thanh toán theo tiến độ kế hoạch, kế toán cần phối hợp với bộ phận kỹ thuật, bộ phận quản lý công trình và các bộ phận liên quan để xác định chính xác phần công việc hoàn thành tại ngày lập báo cáo tài chính.

3.2. Về thời điểm lập hóa đơn

Thời điểm lập hóa đơn đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt phải được xác định theo pháp luật về quản lý thuế, hóa đơn điện tử hiện hành, gồm Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15, Nghị định 254/2026/NĐ-CP và Thông tư 91/2026/TT-BTC.

Đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt, hóa đơn được lập tại thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành hoặc phần công việc thực hiện bàn giao theo quy định hiện hành.

Kế toán cần phân biệt rõ:

• Ghi nhận doanh thu kế toán: thực hiện theo VAS 15 và chế độ kế toán doanh nghiệp đang áp dụng.
• Xác định thuế GTGT: thực hiện theo pháp luật thuế GTGT.
• Xác định doanh thu tính thuế TNDN: thực hiện theo pháp luật thuế TNDN.
• Lập hóa đơn: thực hiện theo pháp luật về hóa đơn điện tử.

Vì vậy, không nên lấy thời điểm lập hóa đơn làm căn cứ duy nhất để xác định thời điểm ghi nhận doanh thu kế toán.

3.3. Lưu ý về xử phạt khi lập hóa đơn không đúng thời điểm

Doanh nghiệp phải lập hóa đơn đúng thời điểm theo quy định. Trường hợp lập hóa đơn không đúng thời điểm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 24 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 310/2025/NĐ-CP.

Đối với hành vi lập hóa đơn không đúng thời điểm khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ, mức phạt đối với tổ chức được xác định theo số lượng hóa đơn vi phạm:

Số lượng hóa đơn lập không đúng thời điểm	Mức phạt
01 số hóa đơn	500.000 – 1.500.000 đồng
Từ 02 đến dưới 10 số hóa đơn	2.000.000 – 5.000.000 đồng
Từ 10 đến dưới 20 số hóa đơn	5.000.000 – 15.000.000 đồng
Từ 20 đến dưới 50 số hóa đơn	15.000.000 – 30.000.000 đồng
Từ 50 đến dưới 100 số hóa đơn	30.000.000 – 50.000.000 đồng
Từ 100 số hóa đơn trở lên	50.000.000 – 70.000.000 đồng

Với nhiều hợp đồng và mốc nghiệm thu khác nhau, kế toán dễ mất thời gian đối chiếu doanh thu – nghiệm thu – hóa đơn – công nợ. Phần mềm kế toán MISA hỗ trợ quản lý tập trung dữ liệu, giảm nhập liệu và thuận tiện kiểm tra, đối chiếu số liệu. 

Xem chi tiết tính năng

3.4. Một số lưu ý đối với kế toán doanh nghiệp xây dựng

Để hạn chế sai sót khi ghi nhận doanh thu và lập hóa đơn, kế toán cần:

• Kiểm tra phương thức thanh toán được quy định trong từng hợp đồng xây dựng.
• Theo dõi riêng hợp đồng thanh toán theo tiến độ kế hoạch và hợp đồng thanh toán theo giá trị khối lượng thực hiện.
• Đối với hợp đồng thanh toán theo tiến độ kế hoạch, xác định phần công việc hoàn thành tại ngày lập báo cáo tài chính để ghi nhận doanh thu theo quy định kế toán.
• Đối với hợp đồng thanh toán theo giá trị khối lượng thực hiện, lưu đầy đủ hồ sơ nghiệm thu, xác nhận khối lượng hoàn thành của khách hàng.
• Theo dõi riêng thời điểm ghi nhận doanh thu kế toán và thời điểm lập hóa đơn.
• Lập hóa đơn đúng thời điểm theo quy định hiện hành về hóa đơn điện tử.
• Kiểm tra số lượng hóa đơn lập sai thời điểm để hạn chế rủi ro bị xử phạt theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP và Nghị định 310/2025/NĐ-CP.

Kết luận

Với doanh nghiệp xây dựng, việc theo dõi nhiều hợp đồng, khối lượng nghiệm thu, doanh thu, chi phí, công nợ và hóa đơn khiến kế toán dễ mất nhiều thời gian đối chiếu và khó phát hiện sai lệch. Phần mềm kế toán giúp tập trung và liên thông các dữ liệu này, tự động hóa những công việc nhập liệu, tổng hợp và đối chiếu, từ đó giảm áp lực cho kế toán, hạn chế sai sót và chủ động hơn khi kê khai, lập báo cáo hoặc giải trình với cơ quan thuế.

Phần mềm kế toán doanh nghiệp MISA AMIS Kế toán là một sản phẩm thuộc hệ sinh thái quản trị doanh nghiệp MISA AMIS, kết nối kế toán với hóa đơn điện tử, ngân hàng, bán hàng và các nghiệp vụ liên quan, giúp doanh nghiệp quản lý dữ liệu tập trung và vận hành hiệu quả hơn.

Thay vì nghiệm thu hó đơn, đối chiếu doanh thu theo phương pháp thủ công, hãy sử dụng phần mềm kế toán MISA để Quản lý tập trung hợp đồng, doanh thu, công nợ và hóa đơn, giúp kế toán thuận tiện kiểm soát số liệu và hạn chế sai sót khi kê khai, lập báo cáo.

Đăng ký trải nghiệm miễn phí 15 ngày MISA AMIS Kế toán để giảm thời gian đối chiếu doanh thu – hóa đơn – kế toán, chủ động kiểm soát số liệu và hạn chế rủi ro khi kê khai, quyết toán thuế cho doanh nghiệp xây dựng.