Tài khoản 212 – Tài sản cố định thuê tài chính theo Thông tư 99/2025/TT-BTC

Từ ngày 01/01/2026, Thông tư 99/2025/TT-BTC chính thức có hiệu lực, áp dụng chế độ kế toán mới cho doanh nghiệp nhỏ và vừa. Trong đó, Tài khoản 212 – Tài sản cố định thuê tài chính là một trong những tài khoản quan trọng, phản ánh bản chất của hoạt động thuê tài sản mà doanh nghiệp không sở hữu nhưng có quyền kiểm soát và sử dụng. Bài viết này sẽ giúp kế toán doanh nghiệp hiểu rõ nguyên tắc hạch toán, cấu trúc tài khoản theo đúng chuẩn mực và quy định mới.

1. Tài khoản 212 theo Thông tư 99 là gì?

Theo Thông tư 99/2025/TT‑BTC (có hiệu lực từ ngày 01/01/2026) thì Tài khoản 212 vẫn giữ nguyên tên gọi là “ Tài sản cố định thuê tài chính”.  Tài khoản này sử dụng để phản ánh giá trị hiện có và diễn biến tăng – giảm của toàn bộ tài sản cố định thuê tài chính mà doanh nghiệp đang đi thuê.

Tài khoản 212  áp dụng cho trường hợp doanh nghiệp là bên đi thuê, hạch toán nguyên giá của tài sản cố định thuê tài chính (là những tài sản cố định chưa thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp nhưng doanh nghiệp có trách nhiệm pháp lý quản lý và sử dụng như tài sản của mình).

2. Nguyên tắc kế toán tài khoản 212 TSCĐ thuê tài chính theo TT 99

Tài khoản 212 được sử dụng để phản ánh việc ghi nhận, quản lý và theo dõi giá trị tài sản cố định thuê tài chính tại doanh nghiệp là bên đi thuê. Việc kế toán tài sản này cần tuân thủ các nguyên tắc ghi nhận, phân loại và xử lý chi phí theo quy định hiện hành nhằm đảm bảo phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch thuê tài chính, cụ thể:

a) Tài khoản 212 dùng để ghi nhận giá trị hiện có và biến động tăng, giảm của toàn bộ tài sản cố định thuê tài chính tại doanh nghiệp. Đây là tài khoản kế toán được sử dụng đối với bên đi thuê để hạch toán nguyên giá của tài sản cố định thuê tài chính – tức những tài sản chưa thuộc quyền sở hữu nhưng doanh nghiệp có trách nhiệm pháp lý trong việc quản lý và khai thác sử dụng như tài sản của mình.

b) Thuê tài chính là hình thức thuê mà trong đó phần lớn rủi ro và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản được bên cho thuê chuyển giao cho bên thuê. Việc chuyển quyền sở hữu có thể xảy ra vào thời điểm kết thúc hợp đồng thuê.

c) Việc phân loại thuê tài sản là thuê tài chính hay thuê hoạt động phải căn cứ vào bản chất các điều khoản ghi trong hợp đồng. Ví dụ về tình huống đơn lẻ hoặc kết hợp thường dẫn đến giao dịch thuê tài sản được phân loại là thuê tài chính như sau:

• Quyền sở hữu tài sản sẽ được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng;
  
• Tại thời điểm bắt đầu thuê, bên thuê có quyền mua lại tài sản với mức giá thấp hơn giá trị hợp lý tại thời điểm kết thúc thuê;
  
• Thời gian thuê chiếm phần lớn thời gian sử dụng hữu ích của tài sản, dù không có điều khoản chuyển quyền sở hữu;
  
• Giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu tương đương phần lớn giá trị hợp lý của tài sản thuê tại thời điểm bắt đầu thuê;
• Tài sản được thiết kế chuyên biệt, chỉ bên thuê có khả năng sử dụng mà không cần cải tạo hay sửa chữa đáng kể.

d) Hợp đồng thuê cũng được coi là thuê tài chính nếu thỏa mãn ít nhất một trong ba điều kiện sau:

• Nếu bên thuê hủy hợp đồng và phải bồi thường toàn bộ tổn thất phát sinh cho bên cho thuê;
  
• Lợi ích hoặc rủi ro từ việc thay đổi giá trị còn lại của tài sản thuê gắn liền với bên thuê;
  
• Bên thuê có quyền gia hạn thuê với mức tiền thuê thấp hơn giá thị trường sau khi hết hạn hợp đồng. Lưu ý: Nếu tài sản thuê là quyền sử dụng đất, thì thường được phân loại là thuê hoạt động.

đ) Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính được xác định bằng giá trị hợp lý của tài sản thuê hoặc bằng giá trị hiện tại của các khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu (nếu giá trị hiện tại thấp hơn giá trị hợp lý), đồng thời cộng thêm các chi phí trực tiếp ban đầu phát sinh liên quan đến giao dịch thuê tài chính. Trường hợp thuế giá trị gia tăng (GTGT) đầu vào được khấu trừ, giá trị hiện tại của các khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu không bao gồm số thuế GTGT phải trả cho bên cho thuê.

Khi xác định giá trị hiện tại của tiền thuê tối thiểu, doanh nghiệp có thể sử dụng tỷ lệ lãi suất ngầm định của hợp đồng thuê, lãi suất ghi rõ trong hợp đồng hoặc lãi suất vay biên của bên thuê nếu không xác định được lãi suất ngầm định.

e) Đối với thuế GTGT đầu vào của tài sản thuê tài chính không đủ điều kiện khấu trừ mà bên đi thuê có trách nhiệm thanh toán cho bên cho thuê, việc hạch toán được thực hiện như sau:

• Nếu khoản thuế GTGT không được khấu trừ được thanh toán một lần tại thời điểm ghi nhận tài sản thuê, nguyên giá của tài sản thuê phải bao gồm cả phần thuế GTGT này;
  
• Nếu khoản thuế GTGT không được khấu trừ được thanh toán theo từng kỳ, doanh nghiệp ghi nhận vào chi phí sản xuất kinh doanh theo từng kỳ, phù hợp với mức khấu hao của tài sản thuê tài chính.

g) Tài khoản này không dùng để ghi nhận giá trị tài sản cố định thuê theo hình thức thuê hoạt động.

h) Bên đi thuê có trách nhiệm tính và trích khấu hao tài sản cố định thuê tài chính vào chi phí theo định kỳ, áp dụng chính sách khấu hao thống nhất với tài sản cùng loại thuộc sở hữu doanh nghiệp. Trường hợp không có căn cứ chắc chắn về việc sẽ được chuyển quyền sở hữu tài sản khi kết thúc hợp đồng, tài sản thuê phải được khấu hao theo thời hạn thuê nếu thời hạn này ngắn hơn thời gian sử dụng hữu ích của tài sản.

3. Kết cấu và nội dung phản ánh tài khoản 212 – TSCĐ thuê tài chính

Bên Nợ:

– Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính tăng.

Bên Có:

– Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính giảm do chuyển trả lại cho bên cho thuê khi hết hạn hợp đồng hoặc mua lại thành TSCĐ của doanh nghiệp.

Số dư bên Nợ:

– Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính hiện có tại thời điểm kết thúc kỳ kế toán.

Doanh nghiệp có thể mở thêm các tài khoản chi tiết của Tài khoản 212 – TSCĐ thuê tài chính (như: Nhà cửa, vật kiến trúc; Máy móc, thiết bị,…) cho phù hợp với đặc điểm hoạt động sản xuất, kinh doanh và yêu cầu quản lý của đơn vị mình.

So sánh Tài khoản 212 theo Thông tư 200 và Thông tư 99

4. Hướng dẫn chi tiết cách hạch toán TSCĐ thuê tài chính theo Thông tư 99

4.1. Khi phát sinh chi phí trực tiếp ban đầu trước khi nhận tài sản thuê

Khi phát sinh chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến tài sản thuê tài chính trước khi nhận tài sản thuê như chi phí đàm phán, ký kết hợp đồng…, ghi:

Nợ TK 242 – Chi phí chờ phân bổ

Có các TK 111, 112,…

4.2. Khi ứng trước tiền thuê hoặc ký quỹ đảm bảo

Trường hợp doanh nghiệp ứng trước tiền thuê tài sản hoặc ký quỹ theo yêu cầu hợp đồng:

Nợ TK 341 – Vay và nợ thuê tài chính (3412) (số tiền thuê trả trước)

Nợ TK 244 – Ký quỹ, ký cược

Có các TK 111, 112,…

4.3. Khi nhận tài sản cố định thuê tài chính

– Căn cứ hợp đồng thuê và chứng từ liên quan để ghi nhận nguyên giá TSCĐ thuê tài chính theo giá chưa có thuế GTGT đầu vào, ghi:

Nợ TK 212 – TSCĐ thuê tài chính (giá chưa có thuế GTGT)

Có TK 341 – Vay và nợ thuê tài chính (3412) (giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu hoặc giá trị hợp lý của tài sản thuê không bao gồm các khoản thuế được hoàn lại).

– Nếu có chi phí trực tiếp p ban đầu liên quan đến hoạt động thuê tài chính được ghi nhận vào nguyên giá TSCĐ thuê tài chính, ghi:

Nợ TK 212 – TSCĐ thuê tài chính

Có TK 242 – Chi phí chờ phân bổ, hoặc

Có các TK 111, 112,… (số chi phí trực tiếp liên quan đến hoạt động thuê phát sinh khi nhận TSCĐ thuê tài chính).

4.4. Định kỳ trả nợ gốc và lãi thuê tài chính

Ghi nhận tiền lãi thuê và phần nợ gốc thanh toán định kỳ:

Nợ TK 635 – Chi phí tài chính (tiền lãi thuê kỳ này)

Nợ TK 3412 – Vay và nợ thuê tài chính (3412) (nợ gốc trả kỳ này)

Có các TK 111, 112,…

4.5. Khi nhận hóa đơn thuế GTGT từ bên cho thuê về yêu cầu thanh toán thuế GTGT đầu vào

– Trường hợp thuế GTGT đầu vào được khấu trừ:

Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có các TK 111, 112,… (nếu trả tiền ngay)

Có TK 338 – Phải trả, phải nộp khác (thuế GTGT đầu vào phải trả bên cho thuê).

– Trường hợp thuế GTGT không được khấu trừ:

Nợ TK 212 – TSCĐ thuê tài chính (nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ và việc thanh toán thuế GTGT được thực hiện một lần ngay tại thời điểm ghi nhận TSCĐ thuê tài chính)

Nợ các TK 627, 641, 642,… (nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thanh toán theo định kỳ nhận hóa đơn)

Có các TK 111, 112,… (nếu trả tiền ngay)

Có TK 338 – Phải trả, phải nộp khác (thuế GTGT đầu vào phải trả bên cho thuê).

4.6. Khi thanh toán phí cam kết sử dụng vốn

Trường hợp có phát sinh phí cam kết sử dụng vốn phải trả cho bên cho thuê:

Nợ TK 635 – Chi phí tài chính

Có các TK 111, 112,…

4.7. Khi trả lại tài sản thuê tài chính sau khi kết thúc hợp đồng

Doanh nghiệp ghi giảm giá trị  tài sản thuê tài chính khi trả lại TSCĐ thuê tài chính cho bên thuê theo quy định của hợp đồng thuê:

 Nợ TK 2142 – Hao mòn TSCĐ thuê tài chính (2412)

 Có TK 212 – TSCĐ thuê tài chính

4.8. Khi mua lại tài sản thuê sau thời hạn thuê

– Nếu trong hợp đồng thuêt ài sản quy định khi hết thời hạn thuê, bên đi thuê mua lại tài sản thuê thì khi nhận chuyển giao quyền sở hữu tài sản, doanh nghiệp ghi giảm TSCĐ thuê tài chính và ghi tăng TSCĐ hữu hình thuộc sở hữu của doanh nghiệp. Khi chuyển từ tài sản thuê tài chính sang tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp, ghi:

Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình

Có TK 212 – TSCĐ thuê tài chính (Nguyên giá TSCĐ thuê tài chính)

Có các TK 111, 112,… (số tiền phải trả thêm).

– Đồng thời chuyển giá trị hao mòn lũy kế của TSCĐ, ghi:

Nợ TK 2142 – Hao mòn TSCĐ thuê tài chính

Có TK 2141 – Hao mòn TSCĐ hữu hình.

4.9. Giao dịch bán và thuê lại tài sản theo hình thức thuê tài chính

a) Ghi nhận giao dịch bán theo hướng dẫn tại TK 711 – Thu nhập khác

b) Ghi nhận tài sản thuê lại và nợ thuê tài chính theo các bước từ mục 4.1 đến 4.6

c) Định kỳ trích khấu hao tài sản thuê tài chính vào chi phí sản xuất, knh doanh:

Nợ các TK 623, 627, 641, 642,…

Có TK 2142 – Hao mòn TSCĐ thuê tài chính

d) Định kỳ, kết chuyển phần chênh lệch giữa giá bán với giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại:

– Trường hợp giá bán lớn hơn giá trị còn lại lại của TSCĐ bán và thuê lại thì phần chênh lệch được ghi giảm chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ phù hợp với thời gian thuê tài sản, ghi::

Nợ TK 3387 – Doanh thu chờ phân bổ

Có các TK 623, 627, 641, 642,…

– Trường hợp giá bán nhỏ hơn giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại thì phần chênh lệch được ghi tăng chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, ghi

Nợ các TK 623, 627, 641, 642,…

Có TK 242 – Chi phí chờ phân bổ

5. Một số câu hỏi liên quan về tài khoản 212 – TSCĐ thuê tài chính

Câu 1: Khi nào doanh nghiệp được ghi nhận tài sản thuê vào TK 212?

Doanh nghiệp ghi nhận vào TK 212 khi hợp đồng thuê thỏa mãn điều kiện là thuê tài chính, tức có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản từ bên cho thuê sang bên đi thuê. Đồng thời, việc ghi nhận chỉ thực hiện khi đã nhận bàn giao tài sản thuê.

Câu 2: Nếu doanh nghiệp thanh toán thuế GTGT đầu vào nhưng không được khấu trừ thì hạch toán vào đâu?

Trường hợp thuế GTGT không được khấu trừ, doanh nghiệp hạch toán như sau:

• Nếu thanh toán một lần tại thời điểm ghi nhận tài sản: ghi tăng nguyên giá TK 212.
• Nếu thanh toán định kỳ theo hóa đơn: phân bổ vào chi phí sản xuất, kinh doanh theo kỳ tương ứng (TK 627, 641, 642…).

Câu 3: Tài sản thuê hoạt động có được ghi vào TK 212 không?

Không. Tài sản thuê hoạt động không được phản ánh vào TK 212 mà được ghi nhận theo chi phí thuê trong kỳ. TK 212 chỉ áp dụng cho tài sản thuê theo hình thức thuê tài chính.

Câu 4: Doanh nghiệp có thể mở chi tiết TK 212 theo loại tài sản không?

Có. Thông tư 99 cho phép doanh nghiệp mở thêm các tài khoản chi tiết cho TK 212 như: nhà xưởng, máy móc, thiết bị, phần mềm… tùy theo nhu cầu quản trị, kiểm soát nội bộ và đặc điểm hoạt động sản xuất – kinh doanh.

Câu 5: Khi kết thúc hợp đồng thuê tài chính và mua lại tài sản, xử lý như thế nào?

Doanh nghiệp chuyển nguyên giá tài sản từ TK 212 sang TK 211 (TSCĐ hữu hình), đồng thời chuyển giá trị hao mòn từ TK 2142 sang TK 2141. Nếu có khoản tiền phải trả thêm để mua lại tài sản, hạch toán thêm vào TK 111, 112.

Kết luận

Tài khoản 212 đóng vai trò quan trọng trong việc ghi nhận chính xác tài sản cố định thuê tài chính, giúp doanh nghiệp phản ánh đúng nghĩa vụ, quyền lợi và rủi ro liên quan đến tài sản thuê. Thông tư 99/2025 đã làm rõ thêm nhiều điểm mới như xử lý thuế GTGT không được khấu trừ, phân loại hợp đồng thuê và nguyên tắc ghi nhận chi tiết hơn so với các thông tư trước.

Để hỗ trợ doanh nghiệp áp dụng Thông tư 99 một cách nhanh chóng và chính xác, phần mềm kế toán online MISA AMIS Kế toán đã được cập nhật đầy đủ theo quy định mới. MISA AMIS giúp kế toán doanh nghiệp:

• Tự động hạch toán tài sản cố định thuê tài chính theo chuẩn TT 99;
• Theo dõi chi tiết nguyên giá, khấu hao, thời hạn thuê, khoản thanh toán theo kỳ;
• Quản lý hồ sơ hợp đồng thuê, lịch sử thanh toán, phí lãi thuê tài chính…;
• Tự động cập nhật biểu thuế, chuẩn mực kế toán mới nhất từ Bộ Tài chính;
• Kết nối dễ dàng với hệ thống hoá đơn điện tử, ngân hàng

Phần mềm MISA AMIS không chỉ đáp ứng đúng – đủ – kịp thời các quy định của Thông tư 99, mà còn giúp kế toán tiết kiệm thời gian, giảm sai sót và tăng hiệu quả công việc. Doanh nghiệp nên cân nhắc ứng dụng ngay để đảm bảo tuân thủ quy định và nâng cao năng lực quản trị tài chính.