Kế toán chi phí đền bù giải phóng mặt bằng

10/03/2023
3848

Giải phóng mặt bằng là một khâu trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng. Giải phóng mặt bằng đóng vai trò rất quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến kinh phí thực hiện dự án, tiến độ thực hiện dự án. Nhiều dự án bị tăng vốn, bị kéo dài thời gian thực hiện do nguyên nhân chính là chậm trễ trong khâu giải phóng mặt bằng. Đối với người làm kế toán thì vấn đề phức tạp đó là việc tính toán chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và ghi nhận các chi phí đó. 

Trong bài viết này, MISA sẽ giới thiệu đến bạn đọc quy định về tính chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, cách hạch toán và một số lưu ý về thuế đối với chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng. 

1. Cách tính chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng 

Theo quy định của Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thì khi thu hồi đất sẽ có những khoản bồi thường sau: 

 (1) Bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư gồm: Bồi thường về đất; Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại; Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở (Quy định tại mục II, chương 6 Luật đất đai (từ điều 74 đến điều 87)

(2) Bồi thường thiệt hại về tài sản, về sản xuất, kinh doanh gồm: Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất; Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi; Bồi thường chi phí di chuyển; Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn (Quy định tại mục III, chương 6 Luật đất đai (từ điều 88 đến điều 94)

Cách tính chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng được quy định chi tiết cách tính, mức tính tại:

  • Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013
  • Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

Cụ thể, bạn đọc có thể tra cứu nội dung bồi thường tại các VBPL tương ứng như dưới đây:

STT Nội dung bồi thường Quy định
I Bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư
1 Bồi thường về đất Điều 74 Luật Đất đai
2 Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP 
3 Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
3.1 Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất Điều 83 Luật đất đai

Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP 

3.2 Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm  Điều 20 Nghị định 47/2014/NĐ-CP 

Điều 21 Nghị định 47/2014/NĐ-CP

3.3 Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP 
3.4 Hỗ trợ khác Điều 23,24,25 Nghị định 47/2014/NĐ-CP 
4 Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở Điều 86 Luật đất đai
II Bồi thường thiệt hại về tài sản, về sản xuất, kinh doanh
1 Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất Điều 89 Luật Đất đai và Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP 
2 Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi Điều 90 Luật đất đai
3 Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất Điều 91 Luật đất đai

Điều 18 Nghị định 47/2014/NĐ-CP

4 Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn Điều 94 Luật Đất đai và Điều 10 Nghị định 47/2014/NĐ-CP

Một số vấn đề doanh nghiệp cần lưu ý khi tính tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng: 

Hình 1: Vấn đề cần đặc biệt lưu ý khi tính tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng
  • Đơn giá bồi thường về đất, tài sản, cây trồng, vật nuôi, các loại đơn giá khác do UBND cấp tỉnh ban hành và thực hiện trên địa bàn từng tỉnh. Vì vậy, khi tính chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tại địa phương nào thì thực hiện theo quy định tại địa phương đó. 

Cụ thể: Theo quy định tại điểm 2 điều 74 “Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất”: Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

  • Khi thống kê tài sản, cây trồng, vật nuôi để tính chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cần xác định rõ những đặc tính liên quan như kết cấu nhà (nhà khung chịu lực, nhà khung thép, nhà tường gạch, nhà lợp ngói, nhà lợp tôn …); độ lớn của cây trồng (cây trồng dưới 1 năm; từ 1-2 năm …; đường kính gốc cây …) vì đơn giá tính chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được tính theo chi tiết.

>> Tìm hiểu thêm: 4 vấn đề quan trọng cần lưu ý trong kế toán xây dựng

2. Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng hạch toán vào đâu?

Trong thực tế, khi tiến hành bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ có hai hình thức như sau:

Hình thức 1 Hình thức 2
Đặc điểm Quỹ phát triển đất thực hiện toàn bộ công tác giải phóng mặt bằng, sử dụng nguồn vốn hợp pháp (ví dụ như vốn từ Ngân sách) để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để giao đất, cho thuê đất. Quỹ phát triển đất thực hiện các công tác giải phóng mặt bằng trong việc ứng vốn để chi trả bồi thường, giải phóng mặt bằng. Người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp thường gặp Các dự án Khu công nghiệp: Quỹ phát triển đất ứng vốn để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; khi hoàn thành (tạo được quỹ đất sạch đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng) thì thực hiện việc cho các giao đất, thuê đất cho nhà đầu tư thực hiện các dự án. Các dự án đơn lẻ do các doanh nghiệp làm chủ đầu tư, ví dụ như: việc giải phóng mặt bằng để xây dựng một khu đô thị, việc giải phóng mặt bằng khi thực hiện đầu tư một nhà máy thuỷ điện …

Như vậy, nếu đứng vai trò là doanh nghiệp có các dự án đầu tư thì khi chi trả các khoản tiền liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng (theo các hình thức nêu trên) thì được hạch toán thế nào?

Căn cứ pháp lý đối với từng trường hợp như sau:

Trường hợp được giao đất Trường hợp được thuê đất Trường hợp được thuê đất, giao đất tại Khu kinh tế, khu công nghệ cao
Căn cứ pháp lý Điều 15 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ 

Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính 

Điều 13 Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ 

Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính 

Điều 6 Nghị định 35/2017/NĐ-CP ngày 03/4/2017 của Chính phủ

Cụ thể, tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được xử lý như sau:

STT Đối tượng Đất trong Khu kinh tế, Khu công nghệ cao Đất khác (ngoài Khu KT, Khu CNC)
1 Trường hợp Doanh nghiệp không ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng
a Không thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Không phải hoàn trả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng cho Ngân sách Việc hoàn trả tiền bồi thường giải phóng mặt bằng cho Quỹ phát triển đất do ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước
b Đối tượng được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê đất Phải hoàn trả ngân sách nhà nước chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo diện tích đất được giao hoặc được thuê Hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào ngân sách nhà nước và được tính vào vốn đầu tư của dự án
c Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất hoặc được miễn tiền thuê đất trong một số năm Hoàn trả ngân sách nhà nước chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo diện tích đất được giao hoặc được thuê và được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào ngân sách nhà nước và được trừ vào số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Số tiền còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án
2 Trường hợp Doanh nghiệp ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng
Doanh nghiệp được khấu trừ số tiền đã ứng trước vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Đối với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp (nếu có) thì được tính vào vốn đầu tư của dự án

Như vậy, chi tiết việc hạch toán chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng được thực hiện theo các bước như sau:

  • Trước tiên, được tính trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp (số tiền được tính trừ tối đa bằng số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính cho cả thời gian được giao đất hoặc thuê đất)
  • Số tiền còn lại được tính vào vốn đầu tư của dự án

Ví dụ: Công ty A thực hiện chi trả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (theo phương án được UBND tỉnh phê duyệt) số tiền là 18.500 triệu đồng. Số tiền được xác định tính trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp là 10.000 triệu đồng (giả sử tính cho thời gian thuê đất là 20 năm)

Kế toán công ty A thực hiện hạch toán như sau:

+ Khi thực hiện chi trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng:

Nợ TK 241: 18.500 triệu đồng

Có TK 111/112: 18.500 triệu đồng

+ Xác định số tiền được tính trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp là 10.000 triệu đồng và hạch toán ghi nhận chi phí trả trước:

Nợ TK 242: 10.000 triệu đồng (Chi tiết tiền thuê đất trả trước, thời hạn 20 năm)

Có TK 241: 10.000 triệu đồng

+ Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại (sau khi tính trừ vào tiền sử dụng đất, thuê đất phải nộp) là 8.500 triệu đồng (là số dư còn lại tại TK 241) được tính vào chi phí đầu tư XDCB.

>> Xem thêm: Kế toán vật liệu ngành xây dựng và những điều cần biết

3. Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng có thuế không?

Một vấn đề cũng được mọi doanh nghiệp xây dựng quan tâm là khi doanh nghiệp, cá nhân chi ra hoặc được nhận được khoản thu về bồi thường, giải phóng mặt bằng thì xử lý về từng sắc thuế liên quan như thế nào?

Hình 2: Lưu ý về thuế đối với chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng

3.1. Thuế giá trị gia tăng

3.1.1. Đối với doanh nghiệp chi trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng

Khoản 1 điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính quy định về chứng từ chi trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng như sau: 

“Cơ sở kinh doanh khi nhận khoản tiền thu về bồi thường, tiền thưởng, tiền hỗ trợ nhận được, tiền chuyển nhượng quyền phát thải và các khoản thu tài chính khác thì lập chứng từ thu theo quy định. Đối với cơ sở kinh doanh chi tiền, căn cứ mục đích chi để lập chứng từ chi tiền.”

Như vậy, khi doanh nghiệp chi trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng thì chứng từ là phiếu chi (hoặc uỷ nhiệm chi khi chuyển khoản) khoản bồi thường. Số tiền chi trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng của doanh nghiệp khi chi trả được tính là chi phí, không có thuế GTGT. 

3.1.2. Đối với doanh nghiệp được nhận tiền tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng

Trong trường hợp doanh nghiệp nhận được khoản bồi thường, giải phóng mặt bằng thì đây là khoản thu không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT theo quy định tại khoản 1 điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính:

“Điều 5. Các trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT

Tổ chức, cá nhân nhận các khoản thu về bồi thường bằng tiền (bao gồm cả tiền bồi thường về đất và tài sản trên đất khi bị thu hồi đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) …”

>> Có thể bạn quan tâm: Các lỗi thường gặp khi quyết toán thuế tại công ty xây dựng

3.2. Thuế thu nhập doanh nghiệp

3.2.1. Đối với doanh nghiệp chi trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng

Theo quy định tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021:

Điều 5. Nội dung tổng mức đầu tư xây dựng

Tổng mức đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng của dự án được xác định phù hợp với thiết kế cơ sở và các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

Nội dung tổng mức đầu tư xây dựng, gồm: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có); chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác; chi phí dự phòng …”

Theo quy định này, khoản chi tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng là khoản chi nằm trong tổng mức đầu tư xây dựng. Kế toán doanh nghiệp khi chi trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng phải hạch toán các khoản chi này là chi đầu tư xây dựng, không hạch toán vào các khoản chi hoạt động sản xuất kinh doanh.

Thông tư 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 của Bộ Tài chính (sửa đổi Thông tư 78/2014/TT-BTC) về thuế thu nhập doanh nghiệp cũng quy định khoản chi không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế có liên quan là:

“Điều 6. Các khoản chi được trừ và không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế

  1. Các khoản chi không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế bao gồm:

2.31. Chi về đầu tư xây dựng cơ bản trong giai đoạn đầu tư để hình thành tài sản cố định.”

Tóm lại, kế toán doanh nghiệp khi chi trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng thì phải hạch toán vào chi phí đầu tư xây dựng, không hạch toán là chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh. Sau khi hạch toán vào chi phí đầu tư xây dựng, căn cứ vào các tài liệu liên quan để hạch toán tính trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp hoặc ghi nhận là vốn đầu tư của dự án như đã nêu tại mục 2.

3.2.2. Đối với doanh nghiệp được nhận tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng

Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính có quy định một khoản thu nhập khác khi tính thuế TNDN có liên quan đến khoản thu về bồi thường, giải phóng mặt bằng như sau:

“Điều 7. Thu nhập khác 

Các khoản tiền, tài sản, lợi ích vật chất khác doanh nghiệp nhận được từ các tổ chức, cá nhân theo thỏa thuận, hợp đồng phù hợp với pháp luật dân sự do doanh nghiệp bàn giao lại vị trí đất cũ để di dời cơ sở sản xuất kinh doanh sau khi trừ các khoản chi phí liên quan như chi phí di dời (chi phí vận chuyển, lắp đặt), giá trị còn lại của tài sản cố định và các chi phí khác (nếu có).

Riêng các khoản tiền, tài sản, lợi ích vật chất doanh nghiệp nhận được theo chính sách của Nhà nước, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để di dời cơ sở sản xuất thì thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật có liên quan.”

Như vậy, khoản thu về bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng là một khoản thu nhập khác khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, không phải toàn bộ số tiền thu được là khoản thu nhập tính thuế TNDN mà phải trừ đi các khoản chi phí liên quan, số tiền còn lại mới tính là khoản thu nhập khác khi tính thuế TNDN.

3.3. Thuế thu nhập cá nhân

Cá nhân khi nhận được khoản thu về bồi thường, giải phóng mặt bằng không phải chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại điểm n.3 khoản 1 điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 về thuế thu nhập cá nhân:

“Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế 

n.3) Thu nhập từ bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là tiền bồi thường, hỗ trợ do Nhà nước thu hồi đất, kể cả các khoản thu nhập do các tổ chức kinh tế bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện thu hồi đất theo quy định”

Như vậy, trường hợp doanh nghiệp chi trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng cho cá nhân thì không phải thực hiện khấu trừ thuế TNCN.

Tính toán chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng là công việc quan trọng và phức tạp, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng khi lên kế hoạch, lập dự toán giải phóng mặt bằng. Khi thực hiện giải phóng mặt bằng cần nắm chắc những quy định của Luật Đất đai, các Nghị định của Chính phủ và các quy định của UBND cấp tỉnh nơi thực hiện giải phóng mặt bằng để tính toán chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng đúng quy định, bảo đảm lợi ích của Nhà nước và các đối tượng liên quan. Khi phát sinh chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng cần lưu ý hạch toán cho đúng quy định (khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc tính vào vốn đầu tư dự án). Về các loại thuế phải nộp thì có thể phát sinh khoản thu nhập khác khi tính thuế TNDN trong trường hợp doanh nghiệp được nhận tiền bồi thường giải phóng mặt bằng.

Hy vọng với những chia sẻ trên đây, doanh nghiệp đã có những hiểu biết chi tiết về mọi nội dung cần xử lý liên quan tới chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, đảm bảo hạch toán, kê khai, nộp thuế tuân thủ đúng các quy định hiện hành. 

Để giúp giải phóng nhân lực, giảm thiểu khối lượng công việc cho người làm kế toán doanh nghiệp xây dựng nói riêng và tất cả loại hình doanh nghiệp nói chung, MISA đã phát triển phần mềm kế toán online MISA AMIS với nhiều tính năng đáp ứng nhu cầu và đặc trưng doanh nghiệp xây dựng:

  • Quản lý hồ sơ công trình.
  • Quản lý tài sản cố định, khấu hao tài sản.
  • Quản lý hoạt động đầu tư xây lắp.
  • Quản trị dòng tiền.

Hiện nay, với thế mạnh về công nghệ, sự tiện dụng trong sử dụng, phần mềm kế toán online MISA AMIS đã trở thành sự lựa chọn đáng tin cậy của hàng nghìn doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực xây lắp và xây dựng công trình trên toàn quốc. Anh chị quan tâm và muốn trải nghiệm thử phần mềm kế toán MISA AMIS có thể đăng ký miễn phí (15 ngày) dưới đây:

Dùng ngay miễn phí

Người viết: Lê Kim Tiến

Loading

Đánh giá bài viết
[Tổng số: 1 Trung bình: 5]
Chủ đề liên quan
Bài viết liên quan
Xem tất cả