Các khái niệm và quy định trong kế toán bất động sản về vấn đề doanh thu

Bất động sản là một lĩnh vực có nhiều yếu tố đặc thù nên kế toán lĩnh vực bất động sản cũng có nhiều khác biệt với kế toán doanh nghiệp ở lĩnh vực khác. Trong khuôn khổ các bài viết về chủ đề kế toán bất động sản, MISA AMIS thực hiện bài viết tổng hợp các khái niệm và những quy định trong kế toán bất động sản về doanh thu chuyển nhượng.

1. Những khái niệm cơ bản

Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản được pháp luật quy định bao gồm:

“a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

Trên thực tế, bất động sản có thể tồn tại dưới nhiều hình thức, bao gồm:

• Bất động sản hiện có, ví dụ: nhà ở đã hoàn thiện, công trình đã đưa vào sử dụng;
• Bất động sản hình thành trong tương lai, như căn hộ chung cư đang trong quá trình xây dựng theo dự án được phê duyệt.

Doanh nghiệp và cá nhân khi tham gia giao dịch cần lưu ý phân biệt rõ hai loại bất động sản này, bởi nghĩa vụ pháp lý và thuế có thể phát sinh khác nhau.

Theo Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, kinh doanh bất động sản được hiểu như sau:

“là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.”

Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi tập trung phân tích hoạt động chuyển nhượng (bán) bất động sản, đặc biệt dưới góc độ pháp lý và nghĩa vụ tài chính phát sinh.

Các hoạt động kinh doanh bất động sản khác như cho thuê, cho thuê mua, môi giới bất động sản sẽ được trình bày và phân tích chi tiết trong các bài viết chuyên sâu tiếp theo.

2. Đặc thù của ngành kinh doanh bất động sản

2.1. Tài sản gắn liền với đất đai và yếu tố pháp lý phức tạp

Một trong những đặc thù nổi bật của ngành kinh doanh bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá thành bất động sản. Tuy nhiên, chính sách pháp luật về đất đai tại Việt Nam có sự thay đổi qua nhiều giai đoạn, đặc biệt là các quy định tại Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Bên cạnh đó, mỗi loại đất có nguồn gốc sử dụng khác nhau, chẳng hạn như:

• Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
• Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.

Ngoài ra, pháp luật còn quy định các giới hạn về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, làm phát sinh nhiều điểm cần lưu ý trong quá trình giao dịch.

Những yếu tố trên dẫn đến việc hạch toán kế toán và kê khai thuế đối với doanh thu bất động sản trở nên phức tạp, đặc biệt là việc xác định giá vốn liên quan đến đất đai. Do tính chất chuyên sâu, nội dung về hạch toán giá vốn đất xin phép không đề cập chi tiết trong phạm vi bài viết này.

2.2. Giá trị giao dịch lớn, mức độ trọng yếu cao

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó chỉ cần một sai sót nhỏ trong ghi nhận doanh thu, chi phí hoặc nghĩa vụ thuế cũng có thể gây ảnh hưởng trọng yếu đến kết quả hoạt động kinh doanh và báo cáo tài chính của doanh nghiệp.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vì vậy cần đặc biệt thận trọng trong việc:

• Xác định thời điểm ghi nhận doanh thu;
• Phân loại doanh thu chịu thuế và không chịu thuế;
• Tuân thủ đúng các quy định về thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

2.3. Thời gian thực hiện dự án kéo dài, doanh thu hình thành trong nhiều kỳ

Đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai (ví dụ: dự án chung cư đang trong giai đoạn xây dựng), quá trình chuyển giao bất động sản cho khách hàng thường kéo dài trong nhiều năm.

Trên thực tế, thời gian từ khi khách hàng đặt cọc, ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư đến khi bàn giao nhà, hoàn tất thủ tục pháp lý có thể kéo dài từ vài năm, thậm chí lâu hơn tùy quy mô dự án.

Đặc thù này đặt ra yêu cầu cao trong việc quản lý hợp đồng, theo dõi dòng tiền, hạch toán doanh thu theo tiến độ, cũng như xác định đúng nghĩa vụ thuế phát sinh theo từng giai đoạn của dự án.

3. Các quy định hiện hành về kinh doanh, thuế và kế toán liên quan đến kế toán lĩnh vực bất động sản về doanh thu chuyển nhượng:

3.1. Quy định về kinh doanh bất động sản

Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (ký hợp đồng mua bán) khi có đầy đủ các hồ sơ, giấy tờ sau:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
• Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng;
• Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

2. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Thông thường các rủi ro này sẽ được Bộ phận pháp chế của các doanh nghiệp nghiên cứu để đưa vào thành các điều khoản cụ thể trong Hợp đồng mua bán.

3.2. Quy định về kế toán

Theo quy định tại Phụ lục II, Thông tư 99/2025/TT-BTC, Đối với các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), doanh nghiệp không được ghi nhận doanh thu bán bất động sản theo Chuẩn mực kế toán Hợp đồng xây dựng và không được ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ.

Việc ghi nhận doanh thu bán bất động sản phải đảm bảo thoả mãn đồng thời 5 điều kiện sau:

• Bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua, doanh nghiệp đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua;
• Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý bất động sản như người sở hữu bất động sản hoặc quyền kiểm soát bất động sản;
• Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
• Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán bất động sản;
• Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản.

3.3. Quy định về thuế GTGT

Căn cứ tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, thuế GTGT phải nộp đối với hoạt động kinh doanh bất động sản được xác định theo công thức:

Thuế GTGT phải nộp = Giá tính thuế GTGT × Thuế suất GTGT

Trong đó:

• Thuế suất GTGT áp dụng đối với hoạt động chuyển nhượng, bán bất động sản hiện nay là 10%;
• Giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng (giá bán) chưa có thuế GTGT trừ (-) giá đất được trừ theo quy định pháp luật.

Theo Nghị định 181/2025/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế GTGT 2024, giá đất được trừ khi xác định giá tính thuế GTGT được xác định căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp của dự án. Do đó, doanh nghiệp cần rà soát kỹ hồ sơ pháp lý về đất đai để xác định đúng giá đất được trừ trong từng trường hợp cụ thể.

Thời điểm xác định thuế GTGT đối với kinh doanh bất động sản:

Theo Luật Thuế GTGT 2024, thời điểm xác định thuế GTGT đối với hàng hóa, dịch vụ nói chung là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng cho người mua, hoặc thời điểm lập hóa đơn, không phụ thuộc vào việc đã thu tiền hay chưa.

Riêng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định cụ thể thời điểm xác định thuế GTGT như sau:

• Trường hợp đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng, thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
• Trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng mà có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.

3.4. Quy định về thuế TNDN:

Căn cứ theo quy định tại Điều 16 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, căn cứ tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là  thu nhập tính thuế và thuế suất. Trong đó:

• Thu nhập tính thuế được xác định bằng thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản trừ đi các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản được chuyển lỗ theo quy định (nếu có).
• Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ đi chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (bao gồm: Giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản)
• Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%.

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng.

3.5. Quy định về thu nộp ngân sách

oạt động kinh doanh bất động sản phát sinh nhiều khoản nghĩa vụ tài chính phải nộp ngân sách nhà nước, gắn với từng giai đoạn triển khai dự án và từng hình thức sử dụng đất. Doanh nghiệp cần xác định đầy đủ các khoản thu, nộp này để phục vụ công tác kế toán, kê khai thuế và quản trị rủi ro.

Các khoản thu, nộp ngân sách chủ yếu trong hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm:

• Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất: phát sinh khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Đây là khoản nghĩa vụ tài chính có giá trị lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến tổng mức đầu tư dự án, đồng thời liên quan chặt chẽ đến việc hạch toán giá vốn và quản lý chi phí của doanh nghiệp.
• Thuế giá trị gia tăng (GTGT): phát sinh trong quá trình chuyển nhượng, bán bất động sản theo tiến độ dự án và hợp đồng với khách hàng. Việc kê khai, nộp thuế GTGT thường gắn với thời điểm lập hóa đơn, do đó có thể phát sinh chênh lệch về thời điểm so với ghi nhận doanh thu theo kế toán.
• Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN): phát sinh đối với thu nhập từ hoạt động kinh doanh và chuyển nhượng bất động sản. Doanh nghiệp cần theo dõi kết quả kinh doanh theo từng dự án để xác định nghĩa vụ thuế chính xác và hạn chế rủi ro khi quyết toán.
• Lệ phí trước bạ và các khoản thu khác liên quan đến đất đai: bao gồm lệ phí trước bạ (thường do người mua nộp) và các khoản phí, lệ phí hành chính, nghĩa vụ tài chính khác phát sinh trong quá trình sử dụng đất và triển khai dự án bất động sản.

Căn cứ Phụ lục III ban hành kèm theo Thông tư 130/2025/TT-BTC, các tiểu mục thuế liên quan đến kinh doanh bất động sản bao gồm:

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần xác định đúng tiểu mục nộp ngân sách tương ứng với từng khoản nghĩa vụ phát sinh, tránh nhầm lẫn giữa các tiểu mục thuế và tiền đất, bởi việc nộp sai tiểu mục có thể dẫn đến khoản nghĩa vụ chưa được hạch toán hoàn thành và phát sinh tiền chậm nộp, xử phạt theo quy định.

Kết luận

Phần mềm online MISA AMIS mang đến giải pháp quản trị tài chính kế toán tổng thể vừa đơn giản, thông minh vừa an toàn chính xác. Phần mềm cho phép kế toán viên:

• Làm việc mọi lúc mọi nơi qua internet: giúp kế toán viên nói riêng và ban lãnh đạo doanh nghiệp nói chung có thể kịp thời đưa ra quyết định về vấn đề tài chính của doanh nghiệp.
• Kết nối ngân hàng điện tử: các quy định hiện nay khiến việc doanh nghiệp phải giao dịch qua ngân hàng ngày càng phổ biến hơn, đồng thời, ngân hàng cũng đóng vai trò quan trọng đối với hoạt động của doanh nghiệp vì vậy phần mềm online MISA AMIS cho phép kết nối ngân hàng điện tử mang đến lợi ích về thời gian, công sức và tiền của cho doanh nghiệp và cho kế toán.
• Kết nối với Cơ quan Thuế: Việc kê khai và nộp thuế điện tử hiện nay đang là xu thế và phần mềm online MISA AMIS với tiện ích mTax cho phép kế toán có thể kê khai và nộp thuế ngay trên phần mềm.
• Kết nối với hệ thống quản trị bán hàng, nhân sự: Phần mềm online MISA AMIS nằm trong một hệ sinh thái gồm nhiều phần mềm quản lý mang đến giải pháp tổng thể cho quản trị doanh nghiệp.….

Nhanh tay đăng ký trải nghiệm phần mềm kế toán online MISA AMIS để hỗ trợ cho công tác kế toán doanh thu lĩnh vực bất động sản tại đây.