IRR là gì? Công thức tính, ý nghĩa của IRR chi tiết

Nhiều chủ doanh nghiệp và kế toán thường nghe đến chỉ số IRR – Tỷ suất hoàn vốn nội bộ, một thuật ngữ quen thuộc trong các phân tích đầu tư. Nhưng liệu bạn đã thực sự hiểu rõ IRR là gì, vai trò của nó, và tại sao nó lại quan trọng đến vậy? Được coi là thước đo hàng đầu trong đánh giá hiệu quả tài chính, IRR không chỉ phổ biến trong đầu tư tài chính mà còn đặc biệt hữu ích trong bất động sản thương mại.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ tổng hợp các thông tin IRR, hướng dẫn cách tính chỉ số này qua công thức cụ thể và làm rõ mối liên hệ mật thiết giữa IRR và NPV – hai công cụ quan trọng để đánh giá bất kỳ dự án nào.

1. IRR là gì?

IRR (Internal Rate of Return) là Tỷ suất hoàn vốn nội bộ, một chỉ số tài chính dùng để đo lường tỷ lệ lợi nhuận mà một dự án hoặc khoản đầu tư có thể sinh ra trong suốt thời gian hoạt động của nó. IRR là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại của dòng tiền thu vào bằng với giá trị hiện tại của dòng tiền chi ra, tức là NPV (Net Present Value) = 0.

IRR thực sự cần thiết bởi chỉ số này chính là một công cụ phân tích tài chính hữu hiệu giúp nhà đầu tư, chủ doanh nghiệp nhận diện được khả năng sinh lời của một dự án, một khoản đầu tư.

Hiện nay, phần mềm kế toán online MISA AMIS có tính năng tổng hợp và cung cấp các chỉ số tài chính doanh nghiệp. Chủ doanh nghiệp sẽ không phải đợi kế toán tổng hợp thủ công mà có thể theo dõi thông tin này theo thời gian thực.

2. Công thức tính chỉ số IRR

Trong đó:

• CF₀: Chi phí đầu tư ban đầu 
• CF₁, CF₂, CF₃ … CFₙ: Các dòng tiền vào trong từng giai đoạn.
• n: Số giai đoạn hoặc kỳ hạn (Each Period).
• N: Thời gian nắm giữ (Holding Period).
• NPV: Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value).
• IRR: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return).

Ví dụ: Công ty A có một dự án đầu tư với vốn đầu tư ban đầu là 300.000 USD trong 5 năm.

Dự án dự kiến mang lại dòng tiền dương 75.000 USD mỗi năm trong các năm từ 1 đến 4. Vào năm thứ 5, dự án sẽ có dòng tiền cuối cùng là 125.000 USD nhờ việc bán khoản đầu tư.

IRR của dự án sẽ được tính như sau:

       => IRR    =    11.8%

Như vậy ta có: Khi NPV có giá trị = 0 thì suất sinh lời r = IRR = 11.8%. Điều này nghĩa là dự án này mang lại lợi nhuận 11.8% mỗi năm so với số tiền đã đầu tư.

3. Ý nghĩa của chỉ số IRR đối với doanh nghiệp

Có thể dễ dàng nhận thấy IRR đại diện cho khả năng sinh lời của bản thân dự án. Chỉ số IRR chỉ thay đổi khi yếu tố nội tại của dự án tức là giá trị ngân lưu ròng (dòng tiền thuần) của dự án có sự thay đổi.

Trường hợp NPV=0, nhiều nhà đầu tư, chủ doanh nghiệp cho rằng dự án không hiệu quả. Tuy nhiên, thực tế dự án vẫn có hiệu quả và đã mang lại cho đồng vốn mà doanh nghiệp, nhà đầu tư bỏ ra “suất sinh lời – IRR”. Đây là suất sinh lời tự nhiên từ khoản vốn bỏ ra, dù không mang lại giá trị NPV dương. Điều này giúp doanh nghiệp hiểu rõ hơn về hiệu quả tối thiểu của dự án.

IRR có giá trị càng cao thì tỷ lệ hoàn vốn của dự án càng cao, đồng nghĩa với tiềm năng sinh lời cao hơn. Dự án có IRR cao thường hấp dẫn doanh nghiệp và nhà đầu tư, khuyến khích cân nhắc đầu tư. 

Bên cạnh đó, nếu IRR > giá trị chiết khấu, dự án mang lại lợi nhuận và đáng để đầu tư. Ngược lại, nếu IRR < giá trị chiết khấu, dự án có rủi ro cao và khả năng sinh lời thấp. Điều này giúp doanh nghiệp quyết định có nên bỏ vốn đầu tư hay không.

IRR là công cụ đánh giá nhanh hiệu quả tài chính, giúp doanh nghiệp lựa chọn dự án phù hợp. Nó cung cấp căn cứ rõ ràng để so sánh lợi nhuận kỳ vọng với chi phí vốn bỏ ra. Doanh nghiệp dễ dàng đưa ra quyết định dựa trên IRR mà không cần các tính toán phức tạp hơn.

4. Ưu điểm và hạn chế của chỉ số IRR 

4.1 Ưu điểm của chỉ số IRR

Chỉ số IRR có nhiều ưu điểm vượt trội như:

• Dễ tính toán: IRR có sự độc lập với vốn bỏ ra ban đầu. Hơn nữa, chỉ số này biểu thị dưới dạng % nên doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ không cần quy đổi về các đơn vị đo lường khác để có được nhận định trực quan, phù hợp.
• Thuận tiện trong việc so sánh, đánh giá: Thực hiện tính toán IRR dễ dàng nên nhà đầu tư, doanh nghiệp có thể so sánh IRR của các dự án để có quyết định phù hợp.
• Đánh giá chính xác tiềm năng dự án: IRR là tỷ suất hoàn vốn của dự án hay suất sinh lời của dự án nên xác định được IRR phần nào có thể nhận định được tiềm năng của dự án.

4.2 Hạn chế của chỉ số IRR

Tuy nhiên, chỉ số này cũng có những nhược điểm nhất định: 

• Cần thời gian để xác định: Tuy dễ dàng xác định nhưng muốn tính IRR cần phải xác định trước được NPV vì vậy nên tính toán cũng tương đối tốn thời gian.
• Phù hợp với dự án lớn hơn là dự án nhỏ: IRR với dự án có thông số nhỏ thường rất thấp nên không có tính khả thi vì vậy thường khó thuyết phục được doanh nghiệp, nhà đầu tư.
• Chịu tác động bởi chỉ số thời gian: IRR của những dự án ngắn hạn thường có giá trị lớn nên gây hiểu nhầm cho doanh nghiệp, nhà đầu tư. Tuy IRR càng cao thì càng tốt song muốn đánh giá và có được lựa chọn phù hợp nhất cần xem xét kết hợp cùng các chỉ số khác.

5. Mối quan hệ giữa IRR và NPV

IRR và NPV có mối quan hệ chặt chẽ, trong đó IRR là giá trị lãi suất mà tại đó NPV bằng 0. Đây là điểm cốt lõi kết nối hai chỉ số, phản ánh sự tương quan trực tiếp giữa dòng tiền dự án và lãi suất chiết khấu.

Thêm vào đó, cả IRR và NPV đều giúp đánh giá mức độ khả thi của dự án nhưng khác nhau về góc nhìn. NPV tập trung vào lợi ích dòng tiền ròng, còn IRR phản ánh hiệu quả thu hồi vốn đầu tư. Hai chỉ số này bổ trợ lẫn nhau trong phân tích tài chính.

Khi dự án có dòng tiền không đều, tỷ lệ chiết khấu đan xen âm dương, IRR dễ dẫn đến sai lệch. Lúc này, việc sử dụng NPV thay thế hoặc kết hợp cả hai chỉ số sẽ giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư có cái nhìn chính xác và toàn diện hơn. Trong các dự án phức tạp (quá dài hoặc quá ngắn), chỉ số NPV có thể hỗ trợ khắc phục hạn chế của IRR. Việc sử dụng đồng thời hai chỉ số giúp cải thiện tính chính xác và đảm bảo quyết định đầu tư hợp lý hơn.

6. IRR bao nhiêu là hợp lý?

Chỉ số IRR hợp lý thường phụ thuộc vào lãi suất chiết khấu hoặc chi phí vốn. Nếu IRR lớn hơn hoặc bằng lãi suất chiết khấu, dự án được coi là khả thi, có khả năng hồi vốn và sinh lời. Ngược lại, nếu IRR nhỏ hơn lãi suất chiết khấu, dự án được đánh giá là kém hiệu quả và tiềm ẩn rủi ro cao.

Mức IRR hợp lý còn tùy thuộc vào ngành nghề. Trong các lĩnh vực có rủi ro cao như công nghệ hoặc khởi nghiệp, IRR từ 15%-20% trở lên được coi là phù hợp. Trong các ngành ổn định như bất động sản hoặc tài chính, IRR từ 10%-15% đã là hợp lý để đầu tư.

Một dự án có IRR hợp lý cần đáp ứng được mục tiêu lợi nhuận mà doanh nghiệp kỳ vọng. Chỉ số này phải phù hợp với chiến lược và yêu cầu tài chính của từng doanh nghiệp, đảm bảo lợi ích kinh tế trong dài hạn.

Để đảm bảo tính chính xác, IRR nên được kết hợp với chỉ số NPV. Một IRR hợp lý cần đi kèm NPV dương, cho thấy dự án không chỉ có lợi nhuận mà còn có giá trị ròng tích cực. Điều này giúp doanh nghiệp đánh giá toàn diện về hiệu quả đầu tư.

7. Cách sử dụng chỉ số IRR hiệu quả

IRR là công cụ quan trọng để đánh giá hiệu quả đầu tư, nhưng để sử dụng IRR một cách hiệu quả, cần lưu ý các phương pháp sau:

• So sánh với lãi suất chiết khấu hoặc chi phí vốn: IRR nên được so sánh với lãi suất chiết khấu (hurdle rate) của dự án. Nếu IRR lớn hơn lãi suất chiết khấu, dự án có khả năng sinh lời và đáng đầu tư. Ngược lại, nếu IRR nhỏ hơn lãi suất chiết khấu, dự án không nên được chọn vì rủi ro cao.
• Lựa chọn giữa các dự án đầu tư: Khi có nhiều dự án cần cân nhắc, IRR giúp so sánh mức độ sinh lời của từng dự án. Dự án có IRR cao hơn thường được ưu tiên, nhưng cần kiểm tra thêm các yếu tố như quy mô dự án, dòng tiền và thời gian hoàn vốn để đảm bảo lựa chọn phù hợp.
• Kết hợp với chỉ số NPV: IRR cần được sử dụng song song với NPV để có cái nhìn toàn diện. IRR cao nhưng NPV âm có thể chỉ ra rủi ro trong dòng tiền. Ngược lại, nếu cả IRR và NPV đều tốt, dự án có thể được coi là tối ưu.
• Phân tích các yếu tố thời gian và dòng tiền: IRR hiệu quả nhất khi dòng tiền đều đặn và không có sự thay đổi đột ngột. Đối với các dự án có dòng tiền không ổn định hoặc thời gian kéo dài, doanh nghiệp nên thận trọng vì IRR có thể không phản ánh chính xác hiệu quả thực sự.
• Kết hợp với các chỉ số khác: Không nên sử dụng IRR một cách độc lập. Hãy kết hợp với các chỉ số khác như Payback Period (thời gian hoàn vốn), Profitability Index (chỉ số lợi nhuận) để đánh giá đầy đủ các khía cạnh của dự án.
• Thận trọng với các dự án có nhiều IRR: Trong trường hợp dòng tiền thay đổi dấu (dương, âm) nhiều lần, IRR có thể có nhiều giá trị. Khi đó, việc chỉ dựa vào IRR sẽ dẫn đến sai lệch. Hãy sử dụng NPV hoặc các công cụ bổ sung khác để có kết quả chính xác.

Để sử dụng IRR hiệu quả, doanh nghiệp cần so sánh IRR với lãi suất chiết khấu, kết hợp với NPV và các chỉ số tài chính khác, đồng thời đánh giá cẩn thận dòng tiền và thời gian thực hiện dự án. Điều này giúp đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn và tối ưu.

Phần mềm kế toán online MISA AMIS ngoài khả năng cung cấp các chỉ tiêu tài chính thì còn nhiều tính năng, tiện ích thông minh, hỗ trợ kế toán doanh nghiệp một cách tối đa trong suốt quá trình làm việc:

• Hệ sinh thái kết nối: ngân hàng điện tử; Cơ quan Thuế; hệ thống quản trị bán hàng, nhân sự: giúp doanh nghiệp dễ dàng trong các nghĩa vụ thuế, hoạt động trơn tru, vận hành nhanh chóng
• Đầy đủ các nghiệp vụ kế toán: Đầy đủ 20 nghiệp vụ kế toán theo TT133 & TT200, từ Quỹ, Ngân hàng, Mua hàng, Bán hàng, Kho, Hóa đơn, Thuế, Giá thành,…
• Tự động nhập liệu: Tự động nhập liệu từ hóa đơn điện tử, nhập khẩu dữ liệu từ Excel giúp rút ngắn thời gian nhập chứng từ, tránh sai sót.
• Làm việc mọi lúc mọi nơi qua internet: giúp kế toán viên nói riêng và ban lãnh đạo doanh nghiệp nói chung có thể kịp thời đưa ra quyết định về vấn đề tài chính của doanh nghiệp.
• ….

Kính mời Quý doanh nghiệp, Anh/Chị Kế toán doanh nghiệp đăng ký trải nghiệm miễn phí bản demo phần mềm kế toán online MISA AMIS 15 ngày full tính năng ngay hôm nay.