Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là một loại thuế quan trọng đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức sử dụng đất phi nông nghiệp. Việc hiểu rõ về mức thuế, cách tính và các thủ tục cần thiết sẽ giúp bạn tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật. Bài viết này sẽ giải đáp các câu hỏi thường gặp về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và cung cấp thông tin về mẫu tờ khai thuế mới nhất.
1. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là gì?
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Thuế SDĐPNN) là loại thuế mà chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi sử dụng đất không phục vụ cho mục đích nông nghiệp, bao gồm đất sử dụng vào mục đích thương mại, công nghiệp, dịch vụ, hoặc đất ở. Mức thuế được xác định dựa trên diện tích đất sử dụng và giá trị của đất.
2. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay là bao nhiêu?
Thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiện được quy định theo Điều 7 Luật sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 như sau:
- Đất ở:
- Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:
| BẬC THUẾ | DIỆN TÍCH ĐẤT TÍNH THUẾ (m2) | THUẾ SUẤT (%) |
| 1 | Diện tích trong hạn mức | 0,03 |
| 2 | Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức | 0,07 |
| 3 | Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức | 0,15 |
-
- Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%.
- Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2%
3. Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và ví dụ
Căn cứ Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC, số tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp được xác định theo công thức sau:
Đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định theo công thức sau:
| Số thuế phải nộp
(đồng) |
= | Số thuế phát sinh
(đồng) |
– | Số thuế được miễn, giảm (nếu có)
(đồng) |
| Số thuế phát sinh
(đồng) |
= | Diện tích đất tính thuế
(m2) |
x | Giá của 1m2 đất
(đồng/m2) |
x | Thuế suất
(%) |
Đối với đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp có tầng hầm) và công trình xây dựng dưới mặt đất thì số thuế phải nộp được xác định như sau:
Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)
|
Số thuế phát sinh |
= | Diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân | x | Hệ số phân bổ | x | Giá của 1m2 đất tương ứng | x | Thuế suất |
Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất:
| Số thuế phát sinh | = | Diện tích sử dụng công trình của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân | x | Hệ số phân bổ | x | Giá của 1m2 đất tương ứng | x | Thuế suất |
Đối với đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh mà không xác định được diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thì số thuế phát sinh được xác định như sau:
| Số thuế phát sinh | = | Diện tích đất sử dụng vào kinh doanh
(m2) |
x | Giá của 1m2 đất
(đồng) |
x | Thuế suất
(%) |
|
Diện tích đất sử dụng vào kinh doanh (m2) |
= | Tổng diện tích đất sử dụng | x | Doanh thu hoạt động kinh doanh |
| Tổng doanh thu cả năm |
> Xem thêm: Sử dụng kỹ năng xây dựng kế hoạch thuế nhằm tối ưu hoá nghĩa vụ thuế của người nộp thuế
3.1. Diện tích đất tính thuế
Diện tích đất tính thuế được quy định tại Khoản 2, Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 như sau:
Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.
- Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.
- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;
Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư
- Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định như sau bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
- Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
- Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;
(*) Xác định hệ số phân bổ:
Trường hợp không có tầng hầm:
| Hệ số phân bổ = | Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư |
| Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng |
Trường hợp có tầng hầm:
| Hệ số phân bổ = | Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư | ||
| Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng (phần trên mặt đất) | + | 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng | |
- Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
| Hệ số phân bổ = | 0,5 | x | Diện tích đất trên bề mặt tương ứng với công trình xây dựng dưới mặt đất |
| Tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới mặt đất | |||
Đối với đất lấn, chiếm, đất sử dụng sai mục đích và đất chưa sử dụng theo đúng quy định
- Đối với đất lấn, chiếm, đất sử dụng sai mục đích và đất chưa sử dụng theo đúng quy định diện tích đất tính thuế do cơ quan chức năng có thẩm quyền xác định.
3.2 Giá đất tính thuế
Căn cứ theo Điều 6 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, được sửa đổi bởi Điều 249 của Luật Đất đai 2024, quy định về cơ sở để tính thuế, giá tính thuế và thuế suất đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp giá đất tính thuế được quy định như sau:
- Giá của 01 m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm.
- Trường hợp trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi về người nộp thuế hoặc phát sinh các yếu tố làm thay đổi giá của 1 m2 đất tính thuế thì không phải xác định lại giá của 1 m2 đất cho thời gian còn lại của chu kỳ.
- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở trong chu kỳ ổn định thì giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.
- Trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích hoặc lấn, chiếm thì giá của 1 m2 tính thuế là giá đất theo mục đích đang sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng tại địa phương.
3.3. Ví dụ về cách tính thuế sử dụng đất PNN phải nộp
Ví dụ 1 – Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Doanh nghiệp A được UBND tỉnh X cho thuê đất để phục vụ sản xuất. Diện tích thực tế được giao và sử dụng là 21.000 m2. Giá 1 m2 đất theo mục đích sử dụng được xác định tại bảng giá đất trên địa bàn do UBND tỉnh X ban hành là 1.500.000 đồng.
Số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp doanh nghiệp A phải nộp 1 năm là:
21.000 x 1.500.000 x 0,03% = 9.450.000 đồng
>> Xem thêm: Thời hạn khai thuế, nộp thuế của từng sắc thuế mọi doanh nghiệp cần tuân thủ
Ví dụ 2 – Đất ở
(Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền sử dụng đất, diện tích sử dụng đất tại từng nơi không vượt hạn mức nhưng tổng diện tích đất ở vượt hạn mức)
Gia đình ông B có 3 thửa đất ở đã có quyền sử dụng đất tại 3 địa điểm khác nhau thuộc tỉnh Y, như sau:
| Địa điểm
(quận, huyện) |
Diện tích
(m2) |
Hạn mức
(m2) |
Giá 1 m2 đất tính thuế
(triệu đồng/m2) |
| Thành phố trực thuộc tỉnh | 80 | 100 | 50 |
| Thị xã | 100 | 110 | 40 |
| Huyện | 350 | 400 | 2 |
| Tổng số | 530 | ||
– Ông B tính thuế cho từng thửa đất và nộp thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế như sau:
+ Số thuế phải nộp cho thửa đất tại thành phố: 80 x 50 triệu đồng x 0,03% = 1,2 triệu đồng
+ Số thuế phải nộp đối với thửa đất tại thị xã: 100 x 40 triệu đồng x 0,03% = 1,2 triệu đồng
+ Số thuế phải nộp đối với thửa đất tại huyện: 350 x 2 triệu đồng x 0,03%= 0,21 triệu đồng
=> Tổng số thuế phải nộp tại từng Chi cục Thuế quận, huyện là:
1,2 triệu đồng + 1,2 triệu đồng + 0,21 triệu đồng = 2,61 triệu đồng
– Trường hợp này, ông B không có thửa đất nào vượt hạn mức. Tổng diện tích các thửa đất là 530 m2. Hạn mức cao nhất là 400 m2, nên thuộc trường hợp 1 tại bảng 3 (không có thửa đất ở nào vượt hạn mức đất, tổng diện tích các thửa đất vượt hạn mức); ông B thuộc diện phải khai tổng hợp đối với diện tích đất vượt hạn mức.
Cụ thể như sau:
Theo quy định, ông B có quyền lựa chọn hạn mức đất ở tại bất cứ nơi nào làm căn cứ xác định diện tích đất vượt hạn mức. Tuy nhiên, do hạn mức đất tại huyện là lớn nhất mà giá đất lại thấp nhất nên ông B sẽ lựa chọn thửa đất ở tại huyện là nơi để làm căn cứ xác định diện tích đất vượt hạn mức.
Như vậy, số thuế phải nộp trong trường hợp này được xác định như sau:
+ Do hạn mức tính thuế là hạn mức đất tại huyện là 400 m2, nên diện tích đất vượt hạn mức chịu thuế là: 530 m2 – 400 m2 = 130 m2.
(Diện tích này vượt không quá 3 lần hạn mức nên áp dụng mức thuế suất 0,07%).
+ Số thuế phải nộp đối với diện tích đất trong hạn mức: 400 m2, thuế suất 0,03%, bao gồm 350 m2 đất tại huyện, 50 m2 đất tại thị xã hoặc thành phố tuỳ ông B lựa chọn, trường hợp ông B lựa chọn thành phố thì số thuế phải nộp là:
(350 m2 x 2 triệu đồng/m2 + 50 m2 x 50 triệu đồng/m2) x 0,03% = 0,96 triệu đồng
+ Số thuế phải nộp đối với diện tích đất vượt hạn mức là 130 m2, thuế suất 0,07% bao gồm phần diện tích đất tại thị xã và thành phố còn lại:
(30 m2 x 50 triệu đồng/m2 + 100 m2 x 40 triệu đồng/m2) x 0,07% = 3,85 triệu đồng
Số thuế còn phải nộp là: 0,96 triệu đồng + 3,85 triệu đồng – 2,61 triệu đồng = 2,2 triệu đồng
Ông B nộp số thuế còn phải nộp do chênh lệch kê khai tổng hợp cùng tờ khai tổng hợp tại Chi cục Thuế huyện.
Ví dụ 3 – Đất ở
(Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền sử dụng đất trong đó có 1 thửa đất vượt hạn mức đất ở tại nơi có quyền sử dụng đất)
Ông B được cha mẹ để lại cho 01 thửa đất ở tại quận Hoàn Kiếm với diện tích 150 m2 (hạn mức đất là 100 m2) với giá đất là 50 triệu đồng/m2. Ông B có 01 thửa đất ở Ba Vì có diện tích là 120 m2 (hạn mức đất là 400 m2) với giá đất là 2 triệu đồng/m2 thì ông B thực hiện như sau:
– Ông B phải tính thuế cho từng thửa đất và nộp thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế như sau:
+ Tại Hoàn Kiếm:
Số thuế đất phải nộp được xác định như sau: 100 m2 diện tích đất trong hạn mức áp dụng thuế suất 0,03%, 50 m2 diện tích đất ngoài hạn mức áp dụng thuế suất 0,07%, cụ thể là:
100 m2 x 50 triệu đồng/m2 x 0,03% + 50 m2 x 50 triệu đồng/m2 x 0,07% = 3,25 triệu đồng;
+ Tại Ba Vì:
Số thuế đất phải nộp là 120 m2 x 2 triệu đồng/m2 x 0,03% = 0,072 triệu đồng;
– Trường hợp này thửa đất tại Hoàn Kiếm của ông B vượt hạn mức, nên ông B thuộc diện phải khai tổng hợp đối với diện tích đất vượt hạn mức. Cụ thể như sau:
Ông B phải chọn hạn mức tại Hoàn Kiếm để làm căn cứ xác định diện tích đất vượt hạn mức của các thửa đất (thuộc trường hợp 2 bảng 3 (01 thửa đất vượt hạn mức).
Theo đó, số thuế phải nộp được xác định như sau:
+ Diện tích đất vượt hạn mức chịu thuế là: 150 m2 + 120 m2 – 100 m2 = 170 m2
+ Số thuế phải nộp được xác định như sau:
100 m2 đất (tại Hoàn Kiếm) trong hạn mức, áp dụng thuế suất 0,03%
Diện tích đất vượt hạn mức là 170 m2, bao gồm phần diện tích đất tại Ba Vì và Hoàn Kiếm còn lại, áp dụng thuế suất 0,07%.
Số thuế phải nộp là:
100 m2 x 50 triệu đồng/m2 x 0,03% + (50 m2 x 50 triệu đồng/m2 + 120m2 x 2 triệu đồng/m2) x 0,07%
= 3,418 triệu đồng
Số thuế còn phải nộp là: 3,418 triệu đồng – 3,25 triệu đồng – 0,072 triệu đồng = 0,096 triệu đồng
Ví dụ 4 – Đất ở nhà chung cư (Trường hợp chung cư không có tầng hầm)
Gia đình chị N là gia đình công nhân viên chức, sống tại Khu nhà tập thể tại nội thành thành phố Hồ Chí Minh; Căn hộ có diện tích 50 m2. Khu nhà có 5 tầng, mỗi tầng 9 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ như nhau. Theo hồ sơ thì diện tích đất xây dựng của khu nhà là 500 m2. Giá đất do UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định là 45 triệu đồng/m2.
Hệ số phân bổ được xác định như sau:
| 500 | = | 0,222 |
| 50 x 9 x 5 |
Số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gia đình chị N phải nộp theo quy định là:
50 m2 x 0,222 x 45 triệu đồng/m2 x 0,03% = 150.000 đồng
Ví dụ 5 – Đất ở nhà chung cư (Trường hợp chung cư có tầng hầm)
Anh C sống tại chung cư tại Hà Nội; căn hộ có diện tích 75 m2. Diện tích đất xây dựng tòa chung cư là 2.500 m2, trong đó tổng diện tích các căn hộ là 1.600 m2/tầng. Chung cư có 20 tầng trên mặt đất và 3 tầng ngầm để xe, trong đó phần diện tích dưới mặt đất mà các hộ gia đình, cá nhân sống trong chung cư được sử dụng là 1500 m2/tầng. Giá đất do UBND thành phố Hà Nội quy định là 40 triệu đồng/m2.
Số thuế SDĐPNN anh C phải nộp 1 năm được xác định như sau:
| Diện tích | Hệ số phân bổ | Giá đất | Thuế suất | |||
| Số thuế phải nộp | = | 75 x | 2.500 | x 40 | x 0,03% | |
| 1.600 x 20 + 50% x 1.500 x 3 | ||||||
| = | 65.693 đồng | |||||
4. Ai là người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?
Người nộp thuế là người có quyền sử dụng đất (được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc là người đang thực tế sử dụng đất. Cụ thể:
- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất ở là người nộp thuế;
- Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế;
- Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó;
- Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định thì pháp nhân mới là người nộp thuế.
5. Mẫu tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Hiện nay, có 4 mẫu tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mới nhất đang được áp dụng được ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC , bao gồm các mẫu sau:
- Mẫu 01/TK-SDDPNN: Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất).
- Mẫu 02/TK-SDDPNN: Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (áp dụng đối với tổ chức).
- Mẫu 03/TKTH-SDDPNN: Tờ khai tổng hợp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân kê khai tổng hợp đất ở).
- Mẫu 04/TK-SDDPNN: Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất).
Tìm hiểu thêm: Hướng dẫn khai tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chi tiết
6. Hạch toán thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Số tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp theo thông báo của cơ quan thuế:
Nợ 642 – Chi phí quản lý doanh nghiệp
Có TK 3337 – Thuế nhà đất, tiền thuê đất
Hạch toán số tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã nộp
Nợ TK 3337 – Thuế nhà đất, tiền thuê đất
Có các TK 111, 112.
Kết luận
Bài viết đã trình bày tới bạn đọc các nội dung tổng quan về phạm vi áp dụng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và cách tính số thuế phải nộp cho các trường hợp. Hy vọng qua bài viết này, độc giả có thể hiểu được bản chất cũng như cách xác định thuế sử dụng đất phi nông nghiệp để có thể áp dụng vào công việc.
Hiện nay, kế toán doanh nghiệp đã có sự hỗ trợ của các phần mềm trong việc thực hiện các nghiệp vụ kế toán bao gồm cả tổng hợp và lên báo cáo tài chính. Một trong số các phần mềm được nhiều kế toán tin tưởng sử dụng phải kể đến – phần mềm kế toán online MISA AMIS – giải pháp tài chính thông minh hỗ trợ nhiều cho kế toán doanh nghiệp nói riêng và chủ doanh nghiệp nói chung. Phần mềm AMIS Kế Toán hỗ trợ tự động hóa việc lập báo cáo:
- Tự động tổng hợp số liệu lên báo cáo thuế, báo cáo tài chính và các sổ sách giúp doanh nghiệp nộp báo cáo kịp thời, chính xác.
- Đầy đủ báo cáo quản trị: Hàng trăm báo cáo quản trị theo mẫu hoặc tự thiết kế chỉnh sửa, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp thuộc mọi ngành nghề.
- Giám đốc có thể xem báo cáo trên mọi thiết bị, bao gồm điện thoại, máy tính, máy tính bảng.
- Cảnh báo thông minh: Tự động cảnh báo khi phát hiện có sai sót.
- …..
| >> DÙNG THỬ MIỄN PHÍ – PHẦN MỀM KẾ TOÁN ONLINE MISA AMIS |
Tổng hợp: Đào Thị Diệu Anh
0904 885 833
https://www.misa.vn/
