Theo quy định tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật. Để đảm bảo sử dụng đất đai đúng mục đích, có hiệu quả và tránh thất thu thuế, Nhà nước đã ban hành hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai, trong đó nổi bật nhất về chính sách thuế và các khoản thu là: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với các khoản thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất,… Tổ chức, các nhân sử dụng đất vào mục đích để ở, sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là gì? Các căn cứ pháp lý? Cách tính, đăng ký kê khai và nộp thuế? Bài viết sẽ cùng bạn giải đáp mọi thắc mắc trên.
Căn cứ pháp lý
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12
Nghị định số 53/2011/NĐ-CP; Nghị định số 126/2020/NĐ-CP
Thông tư số 153/2011/TT-BTC; Thông tư số 80/2021/TT-BTC
1. Phạm vi áp dụng
1.1 Đối tượng chịu thuế
Đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm:
- Đất ở tại nông thôn
- Đất ở tại đô thị
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
1.2 Đối tượng không chịu thuế
Lưu ý: Nếu các loại đất này nếu sử dụng vào mục đích kinh doanh thì phải kê khai và tính nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
1.3 Người nộp thuế
Người nộp thuế là người có quyền sử dụng đất (được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc là người đang thực tế sử dụng đất.
Cụ thể, người nộp thuế bao gồm:
- Tổ chức thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người nộp thuế là tổ chức thuê đất.
- Người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế xác định theo hợp đồng. Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận thì người nộp thuế là người có quyền sử dụng đất.
- Nếu đất đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.
- Người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà có thành lập pháp nhân mới thì pháp nhân mới là người nộp thuế.
- …
>> Xem thêm: Sử dụng kỹ năng xây dựng kế hoạch thuế nhằm tối ưu hoá nghĩa vụ thuế của người nộp thuế
2. Xác định thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp
Căn cứ tính thuế đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là diện tích đất tính thuế, giá 1 m2 tính thuế và thuế suất.
2.1 Diện tích đất tính thuế
- Đối với đất để sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:
Diện tích đất tính thuế là tổng diện tích đất được nhà nước giao, cho thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh ghi trên giấy chứng nhận, quyết định giao đất, quyết định hoặc hợp đồng cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp diện tích đất thực tế sử dụng vào mục đích kinh doanh lớn hơn diện tích đất được giao, cho thuê thì diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.
Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung.
- Đối với đất ở:
Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.
Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là tỉnh) thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở thuộc diện chịu thuế trong tỉnh.
Trường hợp nhà nhiều tầng có nhiều hộ gia đình ở (nhà chung cư) thì diện tích đất tính thuế của từng người nộp thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà mà người nộp thuế đó sử dụng.
(*) Xác định hệ số phân bổ:
Trường hợp không có tầng hầm:
|
Hệ số phân bổ |
= |
Diện tích đất xây dựng nhà chung cư |
|
Tổng diện tích các căn hộ |
Trường hợp có tầng hầm:
|
Hệ số phân bổ |
= | Diện tích xây dựng nhà chung cư |
|
Tổng diện tích các căn hộ + 50% diện tích tầng hầm của NNT sử dụng |
- Đối với đất lấn, chiếm, đất sử dụng sai mục đích và đất chưa sử dụng theo đúng quy định: Diện tích đất tính thuế do cơ quan chức năng có thẩm quyền xác định.
2.2 Giá đất tính thuế
Giá của 1 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.
Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở) trong chu kỳ ổn định thì giá của 1 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.
Ví dụ 1:
Hiện tại bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng cho chu kỳ 5 năm từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024 thực hiện theo quy định tại Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND do UBND thành phố Hà Nội ban hành ngày 31/12/2019.
Trường hợp, công ty X được cho thuê đất tại đường Đào Tấn, mục đích sử dụng để kinh doanh thương mại, dịch vụ. Công ty xác định vị trí đất là vị trí 2 nên giá đất tính thuế là 22,62 triệu đồng/m2 và giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp sẽ ổn định cho giai đoạn từ năm 2020 đến hết năm 2024.
Ví dụ 2:
Trường hợp năm 2022, ông A được chuyển mục đích sử dụng đất từ kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở tại mặt đường Hoàng Quốc Việt, quận Bắc Từ Liêm. Theo quy định tại quyết định số 30/2019/QĐ-UBND thì vị trí đất của ông A là vị trí 1 – đất ở (theo vị trí đất sau chuyển đổi mục đích sử dụng) nên có giá là 42,92 triệu đồng/m2 và giá đất được ổn định từ năm 2022 đến hết năm 2024.
2.3 Thuế suất
- Đất dùng để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Áp dụng mức thuế suất 0,03%
- Đất ở:
Áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần:
|
Bậc thuế |
Diện tích đất tính thuế (m2) |
Thuế suất (%) |
| 1 | Diện tích trong hạn mức | 0,03 |
| 2 | Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức | 0,07 |
| 3 | Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức | 0,15 |
Bảng 1: Biểu thuế lũy tiến từng phần đối với đất ở
Trong đó, hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế: là hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất.
Ví dụ: Theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của UBND thành phố Hà Nội, hạn mức đất ở được quy định như sau:
|
Khu vực |
Mức tối thiểu |
Mức tối đa |
| Các phường | 30 m2 | 90 m2 |
| Các xã giáp ranh các quận và thị trấn | 60 m2 | 120 m2 |
| Các xã vùng đồng bằng | 80 m2 | 180 m2 |
| Các xã vùng trung du | 120 m2 | 240 m2 |
| Các xã vùng miền núi | 150 m2 | 300 m2 |
Bảng 2: Ví dụ hạn mức đất ở tại Hà Nội
Quy định về các xã theo phụ lục bảng phân loại các tại quyết định 20/2017/QĐ-UBND như sau:
“1. Huyện Gia Lâm
– Các xã giáp ranh các quận: Cổ Bi, Đông Dư;
– Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại….”
Theo đó, hạn mức đất ở cho các Quận nội thành tại Hà Nội là 90 m2, tại xã Cổ Bi huyện Gia Lâm là 120 m2, tại các xã khác thuộc huyện Gia Lâm là 180 m2.
Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong địa bàn một tỉnh thực hiện như sau:
| Trường hợp | Hạn mức áp dụng |
| Không có thửa đất ở nào vượt hạn mức đất, tổng diện tích các thửa đất vượt hạn mức | Được lựa chọn hạn mức đất ở tại một nơi có quyền sử dụng đất để xác định số thuế phải nộp |
| 01 thửa đất vượt hạn mức | Áp dụng hạn mức đất tại nơi có quyền sử dụng đất vượt hạn mức này để xác định số thuế |
| Từ 02 thửa đất ở vượt hạn mức | Được lựa chọn hạn mức đất ở tại nơi có thửa đất ở vượt hạn mức để xác định số thuế phải nộp |
Bảng 3: Xác định hạn mức đất ở trong trường hợp có nhiều thửa đất trong cùng tỉnh
Thuế suất đất ở trong một số trường hợp khác áp dụng như sau:
|
Trường hợp |
Thuế suất áp dụng (%) |
| Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng | 0,15 |
| Phần đất đã được giao của dự án đầu tư theo nhiều giai đoạn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhưng thuộc giai đoạn đầu tư xây dựng sau
(không được coi là đất chưa sử dụng) |
0,03 |
| Đất lấn, chiếm | 0,2 |
Bảng 4: Thuế suất đất ở áp dụng trong một số trường hợp
Ví dụ 3 – Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Doanh nghiệp A được UBND tỉnh X cho thuê đất để phục vụ sản xuất. Diện tích thực tế được giao và sử dụng là 21.000 m2. Giá 1 m2 đất theo mục đích sử dụng được xác định tại bảng giá đất trên địa bàn do UBND tỉnh X ban hành là 1.500.000 đồng.
Số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp doanh nghiệp A phải nộp 1 năm là:
21.000 x 1.500.000 x 0,03% = 9.450.000 đồng
>> Xem thêm: Thời hạn khai thuế, nộp thuế của từng sắc thuế mọi doanh nghiệp cần tuân thủ
Ví dụ 4 – Đất ở
(Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền sử dụng đất, diện tích sử dụng đất tại từng nơi không vượt hạn mức nhưng tổng diện tích đất ở vượt hạn mức)
Gia đình ông B có 3 thửa đất ở đã có quyền sử dụng đất tại 3 địa điểm khác nhau thuộc tỉnh Y, như sau:
|
Địa điểm (quận, huyện) |
Diện tích
(m2) |
Hạn mức
(m2) |
Giá 1 m2 đất tính thuế (triệu đồng/m2) |
| Thành phố trực thuộc tỉnh | 80 | 100 | 50 |
| Thị xã | 100 | 110 | 40 |
| Huyện | 350 | 400 | 2 |
| Tổng số | 530 | ||
– Ông B tính thuế cho từng thửa đất và nộp thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế như sau:
+ Số thuế phải nộp cho thửa đất tại thành phố: 80 x 50 triệu đồng x 0,03% = 1,2 triệu đồng
+ Số thuế phải nộp đối với thửa đất tại thị xã: 100 x 40 triệu đồng x 0,03% = 1,2 triệu đồng
+ Số thuế phải nộp đối với thửa đất tại huyện: 350 x 2 triệu đồng x 0,03%= 0,21 triệu đồng
=> Tổng số thuế phải nộp tại từng Chi cục Thuế quận, huyện là:
1,2 triệu đồng + 1,2 triệu đồng + 0,21 triệu đồng = 2,61 triệu đồng
– Trường hợp này, ông B không có thửa đất nào vượt hạn mức. Tổng diện tích các thửa đất là 530 m2. Hạn mức cao nhất là 400 m2, nên thuộc trường hợp 1 tại bảng 3 (không có thửa đất ở nào vượt hạn mức đất, tổng diện tích các thửa đất vượt hạn mức); ông B thuộc diện phải khai tổng hợp đối với diện tích đất vượt hạn mức.
Cụ thể như sau:
Theo quy định, ông B có quyền lựa chọn hạn mức đất ở tại bất cứ nơi nào làm căn cứ xác định diện tích đất vượt hạn mức. Tuy nhiên, do hạn mức đất tại huyện là lớn nhất mà giá đất lại thấp nhất nên ông B sẽ lựa chọn thửa đất ở tại huyện là nơi để làm căn cứ xác định diện tích đất vượt hạn mức.
Như vậy, số thuế phải nộp trong trường hợp này được xác định như sau:
+ Do hạn mức tính thuế là hạn mức đất tại huyện là 400 m2, nên diện tích đất vượt hạn mức chịu thuế là: 530 m2 – 400 m2 = 130 m2.
(Diện tích này vượt không quá 3 lần hạn mức nên áp dụng mức thuế suất 0,07%).
+ Số thuế phải nộp đối với diện tích đất trong hạn mức: 400 m2, thuế suất 0,03%, bao gồm 350 m2 đất tại huyện, 50 m2 đất tại thị xã hoặc thành phố tuỳ ông B lựa chọn, trường hợp ông B lựa chọn thành phố thì số thuế phải nộp là:
(350 m2 x 2 triệu đồng/m2 + 50 m2 x 50 triệu đồng/m2) x 0,03% = 0,96 triệu đồng
+ Số thuế phải nộp đối với diện tích đất vượt hạn mức là 130 m2, thuế suất 0,07% bao gồm phần diện tích đất tại thị xã và thành phố còn lại:
(30 m2 x 50 triệu đồng/m2 + 100 m2 x 40 triệu đồng/m2) x 0,07% = 3,85 triệu đồng
Số thuế còn phải nộp là: 0,96 triệu đồng + 3,85 triệu đồng – 2,61 triệu đồng = 2,2 triệu đồng
Ông B nộp số thuế còn phải nộp do chênh lệch kê khai tổng hợp cùng tờ khai tổng hợp tại Chi cục Thuế huyện.
>> Có thể bạn quan tâm: Lưu ý về thời hạn nộp các loại thuế năm 2022 để tránh bị phạt
Ví dụ 5 – Đất ở
(Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền sử dụng đất trong đó có 1 thửa đất vượt hạn mức đất ở tại nơi có quyền sử dụng đất)
Ông B được cha mẹ để lại cho 01 thửa đất ở tại quận Hoàn Kiếm với diện tích 150 m2 (hạn mức đất là 100 m2) với giá đất là 50 triệu đồng/m2. Ông B có 01 thửa đất ở Ba Vì có diện tích là 120 m2 (hạn mức đất là 400 m2) với giá đất là 2 triệu đồng/m2 thì ông B thực hiện như sau:
– Ông B phải tính thuế cho từng thửa đất và nộp thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế như sau:
+ Tại Hoàn Kiếm:
Số thuế đất phải nộp được xác định như sau: 100 m2 diện tích đất trong hạn mức áp dụng thuế suất 0,03%, 50 m2 diện tích đất ngoài hạn mức áp dụng thuế suất 0,07%, cụ thể là:
100 m2 x 50 triệu đồng/m2 x 0,03% + 50 m2 x 50 triệu đồng/m2 x 0,07% = 3,25 triệu đồng;
+ Tại Ba Vì:
Số thuế đất phải nộp là 120 m2 x 2 triệu đồng/m2 x 0,03% = 0,072 triệu đồng;
– Trường hợp này thửa đất tại Hoàn Kiếm của ông B vượt hạn mức, nên ông B thuộc diện phải khai tổng hợp đối với diện tích đất vượt hạn mức. Cụ thể như sau:
Ông B phải chọn hạn mức tại Hoàn Kiếm để làm căn cứ xác định diện tích đất vượt hạn mức của các thửa đất (thuộc trường hợp 2 bảng 3 (01 thửa đất vượt hạn mức).
Theo đó, số thuế phải nộp được xác định như sau:
+ Diện tích đất vượt hạn mức chịu thuế là: 150 m2 + 120 m2 – 100 m2 = 170 m2
+ Số thuế phải nộp được xác định như sau:
100 m2 đất (tại Hoàn Kiếm) trong hạn mức, áp dụng thuế suất 0,03%
Diện tích đất vượt hạn mức là 170 m2, bao gồm phần diện tích đất tại Ba Vì và Hoàn Kiếm còn lại, áp dụng thuế suất 0,07%.
Số thuế phải nộp là:
100 m2 x 50 triệu đồng/m2 x 0,03% + (50 m2 x 50 triệu đồng/m2 + 120m2 x 2 triệu đồng/m2) x 0,07%
= 3,418 triệu đồng
Số thuế còn phải nộp là: 3,418 triệu đồng – 3,25 triệu đồng – 0,072 triệu đồng = 0,096 triệu đồng
Ví dụ 6 – Đất ở nhà chung cư
(Trường hợp chung cư không có tầng hầm)
Gia đình chị N là gia đình công nhân viên chức, sống tại Khu nhà tập thể tại nội thành thành phố Hồ Chí Minh; Căn hộ có diện tích 50 m2. Khu nhà có 5 tầng, mỗi tầng 9 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ như nhau. Theo hồ sơ thì diện tích đất xây dựng của khu nhà là 500 m2. Giá đất do UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định là 45 triệu đồng/m2.
Hệ số phân bổ được xác định như sau:
|
500 |
= |
0,222 |
|
50 x 9 x 5 |
Số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gia đình chị N phải nộp theo quy định là:
50 m2 x 0,222 x 45 triệu đồng/m2 x 0,03% = 150.000 đồng
Ví dụ 7 – Đất ở nhà chung cư
(Trường hợp chung cư có tầng hầm)
Anh C sống tại chung cư tại Hà Nội; căn hộ có diện tích 75 m2. Diện tích đất xây dựng tòa chung cư là 2.500 m2, trong đó tổng diện tích các căn hộ là 1.600 m2/tầng. Chung cư có 20 tầng trên mặt đất và 3 tầng ngầm để xe, trong đó phần diện tích dưới mặt đất mà các hộ gia đình, cá nhân sống trong chung cư được sử dụng là 1500 m2/tầng. Giá đất do UBND thành phố Hà Nội quy định là 40 triệu đồng/m2.
Số thuế SDĐPNN anh C phải nộp 1 năm được xác định như sau:
| Diện tích | Hệ số phân bổ | Giá đất | Thuế suất | |||
| Số thuế phải nộp | = |
75 x |
2.500 | x 40 |
x 0,03% |
|
|
1.600 x 20 + 50% x 1.500 x 3 |
||||||
| = | 65.693 đồng | |||||
Bài viết đã trình bày tới bạn đọc các nội dung tổng quan về phạm vi áp dụng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và cách tính số thuế phải nộp cho các trường hợp. Hy vọng qua bài viết này, độc giả có thể hiểu được bản chất cũng như cách xác định thuế sử dụng đất phi nông nghiệp để có thể áp dụng vào công việc.
Hiện nay, kế toán doanh nghiệp đã có sự hỗ trợ của các phần mềm trong việc thực hiện các nghiệp vụ kế toán bao gồm cả tổng hợp và lên báo cáo tài chính. Một trong số các phần mềm được nhiều kế toán tin tưởng sử dụng phải kể đến – phần mềm kế toán online MISA AMIS – giải pháp tài chính thông minh hỗ trợ nhiều cho kế toán doanh nghiệp nói riêng và chủ doanh nghiệp nói chung. Phần mềm AMIS Kế Toán hỗ trợ tự động hóa việc lập báo cáo:
- Tự động tổng hợp số liệu lên báo cáo thuế, báo cáo tài chính và các sổ sách giúp doanh nghiệp nộp báo cáo kịp thời, chính xác.
- Đầy đủ báo cáo quản trị: Hàng trăm báo cáo quản trị theo mẫu hoặc tự thiết kế chỉnh sửa, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp thuộc mọi ngành nghề.
- Giám đốc có thể xem báo cáo trên mọi thiết bị, bao gồm điện thoại, máy tính, máy tính bảng.
- Cảnh báo thông minh: Tự động cảnh báo khi phát hiện có sai sót.
- …..
| >> DÙNG THỬ MIỄN PHÍ – PHẦN MỀM KẾ TOÁN ONLINE MISA AMIS |
Tổng hợp: Đào Thị Diệu Anh
482
024 3795 9595
https://www.misa.vn/
