Tài sản hình thành trong tương lai: Khái niệm, Phân loại và Quy định pháp lý

Tài sản hình thành trong tương lai là khái niệm quan trọng trong các giao dịch dân sự và thương mại hiện nay. Đây là loại tài sản chưa hoàn thiện hoặc chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch nhưng có giá trị pháp lý trong tương lai. Vậy tài sản hình thành trong tương lai là gì? Có những loại nào? Quy định pháp luật về cầm cố, chuyển nhượng và thế chấp tài sản này ra sao? Bài viết này MISA AMIS sẽ giúp bạn hiểu rõ khái niệm, phân loại và các vấn đề pháp lý liên quan để giao dịch an toàn, hiệu quả.

1. Tài sản hình thành trong tương lai là gì? Ví dụ minh họa

Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành tại thời điểm giao dịch hoặc đã hình thành nhưng quyền sở hữu của chủ thể chỉ được xác lập sau thời điểm giao dịch.

Ví dụ: Anh A ký hợp đồng mua một căn hộ tại dự án chung cư X. Tại thời điểm ký hợp đồng, căn hộ này vẫn đang trong quá trình xây dựng và dự kiến hoàn thành vào năm sau. Căn hộ này chưa hoàn thiện, và Anh A cũng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Theo quy định tại Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, căn hộ này có thể được coi là “tài sản hình thành trong tương lai”.

2. Phân loại tài sản hình thành trong tương lai

Theo khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 và các quy định hướng dẫn, tài sản hình thành trong tương lai được phân loại như sau:

• Tài sản chưa hình thành: Là những tài sản đang trong quá trình hình thành, tạo lập hợp pháp nhưng chưa hoàn thành tại thời điểm giao kết giao dịch.
• Tài sản đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu: Là tài sản đã tồn tại nhưng quyền sở hữu chỉ được xác lập sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.

==> Xem thêm: Tài sản công: Quy định, nguyên tắc và các vấn đề cần biết

3. Phân biệt tài sản hình thành trong tương lai với tài sản hiện có

Tài sản hiện có là tài sản đã hoàn thiện về mặt pháp lý và quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch. Trong khi đó, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa có hoặc đã có nhưng chủ thể chỉ xác lập quyền sở hữu sau thời điểm giao dịch, dẫn đến rủi ro cao hơn khi thực hiện các giao dịch pháp lý.

Để hiểu rõ hơn về sự khác nhau giữa tài sản hình thành trong tương lai và tài sản hiện có, có thể so sánh dựa trên các tiêu chí cụ thể như khái niệm, thời điểm xác lập quyền sở hữu, ví dụ minh họa, khả năng dùng làm tài sản bảo đảm và mức độ rủi ro trong giao dịch. Dưới đây là bảng phân biệt chi tiết:

4. Cầm cố, chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai có được không?

Theo quy định pháp luật, cầm cố và chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai là hoàn toàn được phép, nhưng phải tuân thủ các điều kiện và ngoại lệ cụ thể. 

• Đối với cầm cố, tài sản hình thành trong tương lai được sử dụng làm tài sản bảo đảm, ngoại trừ trường hợp pháp luật cấm, như quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai theo khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP.
• Đối với chuyển nhượng, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng không áp dụng đối với nhà ở xã hội.

 Như vậy, pháp luật cho phép cầm cố và chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai với điều kiện đáp ứng đầy đủ các quy định và không thuộc trường hợp cấm.

5. Cách thẩm định giá tài sản hình thành trong tương lai

Thẩm định giá tài sản hình thành trong tương lai là quá trình xác định giá trị của tài sản chưa hoàn thành hoặc đang trong giai đoạn hình thành dựa trên các yếu tố dự báo và phân tích. Việc thẩm định này đòi hỏi sự kết hợp linh hoạt giữa các phương pháp định giá phù hợp với tính chất của tài sản.

Các bước và phương pháp cụ thể như sau:

Bước 1: Thu thập thông tin về tài sản

• Xác định loại tài sản cần thẩm định (bất động sản, công trình xây dựng, tài sản tài chính,…), tình trạng pháp lý, tiến độ xây dựng và các yếu tố liên quan như vị trí, quy mô, mục đích sử dụng.

Bươc 2: Lựa chọn phương pháp phù hợp

• Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng dựa trên giá giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường. Người thẩm định sẽ thu thập dữ liệu về các tài sản có đặc điểm giống với tài sản cần định giá như vị trí, quy mô, mục đích sử dụng và tiến độ thực hiện, sau đó điều chỉnh để xác định giá trị phù hợp.
• Phương pháp chi phí xác định giá trị tài sản dựa trên chi phí xây dựng hoặc tạo ra tài sản tương tự. Phương pháp này tính tổng chi phí thực tế đã đầu tư cộng với chi phí ước tính còn lại để hoàn thành tài sản, đồng thời khấu trừ các yếu tố hao mòn và rủi ro.
• Phương pháp thu nhập áp dụng cho các tài sản có khả năng tạo ra dòng tiền trong tương lai như bất động sản cho thuê. Giá trị tài sản được tính bằng cách chiết khấu dòng thu nhập ròng dự kiến về hiện tại dựa trên tỷ lệ vốn hóa phù hợp.
• Phương pháp thặng dư dựa trên mục đích sử dụng tài sản trong tương lai, đặc biệt là các dự án bất động sản. Giá trị tài sản được tính bằng cách lấy tổng giá trị phát triển ước tính trừ đi chi phí đầu tư và lợi nhuận kỳ vọng.

Bước 3: Phân tích và đánh giá rủi ro

• Xem xét các yếu tố pháp lý, tiến độ thực hiện dự án, điều kiện thị trường và các rủi ro có thể phát sinh để điều chỉnh kết quả thẩm định.

Bước 4: Tổng hợp và kết luận giá trị tài sản

• Sau khi áp dụng các phương pháp trên, so sánh kết quả, kiểm tra tính hợp lý và đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị của tài sản hình thành trong tương lai.

6. Một số câu hỏi về tài sản hình thành trong tương lai

– Nhà ở hình thành trong tương lai có được thế chấp không?

Theo khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở hình thành trong tương lai được phép thế chấp tại tổ chức tín dụng để vay vốn, với điều kiện:

• Có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt.
• Giấy phép xây dựng (nếu có) và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Hợp đồng mua bán nhà ở hoặc các giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu tài sản đó trong tương lai.

Tuy nhiên, việc thế chấp này chỉ áp dụng đối với nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc các trường hợp bị cấm chuyển nhượng hoặc thế chấp theo quy định pháp luật.

– Nhà ở đang xây có được tính là tài sản hình thành trong tương lai không?

Theo khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 và Khoản 2 Điều 3 Thông tư 07/2019/TT-BTP, nhà ở đang trong quá trình xây dựng được xác định là tài sản hình thành trong tương lai. Đây là tài sản chưa hoàn thiện và chưa được nghiệm thu, đưa vào sử dụng tại thời điểm giao dịch.

Kết luận

Tài sản hình thành trong tương lai đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động kinh tế, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản và tài chính. Việc hiểu rõ khái niệm, phân loại, cũng như quy định pháp lý sẽ giúp các cá nhân và tổ chức thực hiện giao dịch một cách thuận lợi và đúng pháp luật. Đồng thời, thẩm định giá trị tài sản hình thành trong tương lai là bước không thể bỏ qua nhằm đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong các giao dịch.

Hi vọng bài viết đã cung cấp cho bạn cái nhìn đầy đủ về tài sản hình thành trong tương lai và giải đáp các thắc mắc thường gặp như thế chấp nhà ở đang xây hoặc quy định cầm cố tài sản chưa hình thành. Hãy đảm bảo nắm chắc quy định pháp luật để hạn chế rủi ro và thực hiện các giao dịch hiệu quả.

MISA không chỉ cung cấp kiến thức chuyên sâu về kế toán, giúp doanh nghiệp nắm vững quy trình nghiệp vụ, mà còn phát triển phần mềm kế toán online MISA AMIS – giải pháp tài chính kế toán thông minh, an toàn và dễ sử dụng với các tính năng nổi bật:

• Kết nối hệ sinh thái: Liên kết ngân hàng điện tử, hóa đơn điện tử và các hệ thống quản lý khác.
• Hỗ trợ đầy đủ nghiệp vụ kế toán: Đáp ứng 20 nghiệp vụ theo quy định TT133 và TT200.
• Tự động nhập liệu: Rút ngắn thời gian nhờ tự động lấy dữ liệu từ hóa đơn điện tử và Excel.
• Kiểm soát chứng từ: Gợi ý thông tin MST và cảnh báo rủi ro từ nhà cung cấp.
• Tự động báo cáo: Tổng hợp nhanh và chính xác báo cáo thuế, tài chính và sổ sách.

MISA AMIS không chỉ là công cụ hỗ trợ mà còn là đối tác đồng hành giúp doanh nghiệp tối ưu hoạt động kế toán, tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả quản lý tài chính.